УТРАТИЛО СИЛУ в соответствии с постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов от 9 апреля 2003 года № 170 Приложение 2 к постановлению Приложение 1 Бишкекского городского Кенеша депутатов от 23 мая 2002 года N 135 ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек 1. Общие положения 1.1. Данное Временное положение (далее - методика) разработано всоответствии с Системой Стандартов Оценки Имущества, учетоммеждународных стандартов для оценки стоимости индивидуальных земельныхучастков в г.Бишкек. 1.2. Методика определяет подходы оценки объектов земельнойсобственности при заключении гражданско-правовых сделок,предусмотренных законодательством Кыргызской Республики. 2. Термины и определения 2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении: 2.1.1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаютсяпроцедуры оценки и определяется стоимость земельного участка. 2.1.2. Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный инеосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности поего преобразованию для последующего использования. 2.1.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеетфиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,природными свойствами, физическими параметрами, правовым ихозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися егосущественными составляющими. 2.1.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость(стоимость на дату оценки). 2.1.5. Местоположение - экономическое понятие, отражающеедоступность, инфраструктурное обустройство и характер использованияприлегающей территории. 2.1.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридическиразрешенное, физически возможное, экономически целесообразное,финансово обоснованное и наиболее доходное использования земельногоучастка. 2.1.7. Объект земельной собственности - земельный участок (доля вземельном участке), а также права и обязательства, связанные с его(ее) владением, пользованием и распоряжением. 2.1.8. Оценка объектов земельной собственности - определениестоимости объектов земельной собственности на дату оценки поустановленной процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки. 2.1.9. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающеепрофессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовымстатусом для проведения оценочной деятельности. 2.1.10. Правовое состояние земельного участка - совокупностьюридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов,связанных с использованием и развитием земельной собственности. 2.1.11. Развитие земельной собственности - разделение, объединение,застройка и иное улучшение земельных участков, направленное наповышение стоимости земельной собственности. 2.1.12. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценкисумма, за которую возможно продать право собственности на земельныйучасток, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученнаярасчетным путем, согласно настоящей методике. 2.1.13. Физические характеристики земельного участка - размер,конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемыев метрических показателях. 2.1.14. Разрешенное использование - использование земельногоучастка в соответствии с местными нормативно-правовыми актами и учетомцелевого назначения, землеустроительной и градостроительнойдокументации, утвержденной в установленном порядке. 3. Объекты и цели оценки 3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельныхучастках), права собственности на них и права третьих лиц,обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием ираспоряжением. 3.2. Целью оценки является определение рыночной стоимости объектадля продажи на торгах. 4. Подходы к определению стоимости 4.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется наоснове соблюдения процедур, которые отображают следующие основныеметодические подходы: а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов; б) капитализация чистого дохода; в) учет затрат на земельные улучшения. При проведении оценки могут быть использованы несколькометодических подходов, при этом преимущество отдается одному из них,базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации обобъекте оценки. 4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки,обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке, наличием икачеством исходных данных и регламентируется системой стандартов. 4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельнойсобственности являются: - документы, которые подтверждают права, обязательства иограничения относительно использования земельного участка; - материалы о физических характеристиках земельного участка,качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровнеинженерного обустройства, юридически разрешенном использовании; - сведения об особенностях местоположения земельного участка(природные, экономические, историко-культурные, экологические,градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости вданном районе; - информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичномпокупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данноготипа на открытом рынке, их сравнительной доходности; - данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения изатратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений. 4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанномна сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажиобъектов, подобных объекту оценки. Цена продажи подобного объекта в случае необходимостикорректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии,условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках,характере и правилах использования земельного участка и прилегающейтерритории. Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельнойсобственности определяется по формуле: m Цапi = Цаi + E дельта Цаj, j=1 где: Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объек- та; Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта; m - количество факторов сравнения; дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного объекта относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения. Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее дляранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное)значение полученных результатов откорректированных цен продажинескольких подобных объектов. 4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанномна капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется какотношение годового чистого дохода от сдачи в аренду свободногоземельного участка к ставке капитализации по формуле: Доз Цк = ---, Скз где: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода; Доз - чистый годовой доход с земли; Скз - ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением междучистым доходом и ценами продажи для подобных объектов земельнойсобственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентногосостава недвижимости. 4.6. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанномна учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток междуожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированнымчистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельныеулучшения, по формуле: Цз = Цо - Воз, где:Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затратна земельные улучшения; Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка); Воз - затраты на земельные улучшения. 4.7. Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируетсяна основании сравнительного и причинно-следственного анализарезультатов оценки, полученных по различным подходам. 5. Проведение оценки и оформление ее результатов 5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляетсянезависимыми оценщиками на договорных началах в соответствии сзаданием на выполнение оценки. 5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа,который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объектаоценки. 5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета. Отчет об оценке должен содержать: - титульный лист и перечень прилагаемых документов; - техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки; - цель оценки и вид определяемой стоимости; - дату оценки; - основные предпосылки, допущения и ограничения; - анализ местоположения оцениваемого объекта; - описание объекта оценки; - определение наилучшего и наиболее эффективного использования; - обоснование применяемых подходов и методов оценки; - расчеты стоимости объекта оценки; - согласование полученных результатов и вывод оценщика о стоимостиобъекта оценки; - копии квалификационных сертификатов оценщиков; - другие материалы, используемые для оценки объекта. 5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика. 5.5. Отчет об оценке рассматривается на Комиссии и цена продажиземельного участка утверждается Председателем Комиссии. Руководитель аппарата Бишкекского городского Кенеша депутатов К.Адыранов Приложение 1 Мэру г.Бишкек _________________________ от ____________________________________ (фамилия, имя и отчество покупателя) _______________________________________ (наименование и местонахождение _______________________________________ покупателя - юридического лица) _______________________________________ (паспортные данные: серия, номер, _______________________________________ когда и кем выдан) _______________________________________ (местожительство) ЗАЯВЛЕНИЕ Прошу продать мне ________________________________________________земельный участок площадью _________________________________________га расположенный по адресу:____________________________________________________________________________________________________________________ Перечень документов, которые прилагаются: 1) _______________________________________________________________ 2) _______________________________________________________________ 3) _______________________________________________________________ 4) _______________________________________________________________ Подпись заявителя ________________ ______________________________ (инициалы и фамилия) "___" ______________ ______ г. Дата и номер регистрации заявления "___" ___________ ____ г. N ___ __________________________________________________________________ (должность лица, которая приняла заявление) __________________________________________________________________ (подпись, инициалы и фамилия лица принявшего заявление) Примечание. В случае приобретения земельного участка в общуюсобственность к заявлению прилагается список покупателей сопределением части земельного участка. Приложение 2 УЧЕТНАЯ КАРТОЧКА N ___ заявителя-претендента на участие в открытых торгах Регистрационный N заявления ________ и дата регистрации __________ А. Фамилия, имя, отчество гражданина или представителя юридическоголица _______________________________________________________________ Б. Претендент на лот N _____, количество земель всего: _______ га,или _______ кв.м. 1. _______________________________________________________________ 2. _______________________________________________________________ 3. _______________________________________________________________ 4. _______________________________________________________________ 5. _______________________________________________________________ Место жительства или юридический адрес претендента: район __________________________________ул._________________дом________________. Серия ______________________ N паспорта __________________________ Номер _____________ дата ____________ выдачи доверенности на правоучастия в открытых торгах____________________________________________ Уплачен комиссионный сбор в размере _______________________ сомов. Гарантийный взнос _________________________________________ сомов. Ф.И.О., должность и подпись ответственного лица комиссии за прием ирегистрацию заявления претендента ___________________________________ Ф.И.О. и подпись Секретаря Комиссии ______________________________ Дата ______________________ Приложение 3 УВЕДОМЛЕНИЕ "_____" ________________ _______ (число) (месяц) (год) Гражданину (юридическому лицу) ___________________________________ (фамилия, имя, отчество ___________________________________________________________________ или наименование) Комиссия уведомляет Вас о том, что открытые торги по продаже правасобственности на земельный участок состоятся "___" _________ 200___года,в кабинете N_______в здании_____________________________________ по адресу:____________________________________________________________ Вам присвоен номер _______________________________________________ Секретарь комиссии: ______________________________________________ (Ф.И.О. и подпись) Дата _____________________________________ Уведомление получил ______________________ Приложение 4 РЕКОМЕНДУЕМАЯ ФОРМА ДОГОВОРА купли-продажи земельного участка г.Бишкек "___" ____________ 2001 г. Мы, нижеподписавшиеся, Мэрия г.Бишкек в лице ___________________________________________________________________________________________ (должность, фамилия, имя и отчество) действующего на основании_____________________________________________ (решение уполномоченного органа, номер и дата) именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с одной стороны, и______________________________________________________________________ (полное название юридического лица или______________________________________________________________________ Ф.И.О. и паспортные данные физического лица)именуемый в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ",в лице _________________________________________________________________________________________________ (должность, фамилия, имя и отчество)действующего на основании____________________________________________, (название документа) с другой стороны, в дальнейшем именуемые "Стороны", заключилиданный Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Продавец, на основании постановления мэрии г.Бишкек N ____ от"___" ______________ 2001 г. продает за плату, а Покупатель принимаетв собственность и оплачивает за земельный участок со всемиобременениями, сервитутами и условиями по адресу:___________________________________, площадью ___________ га, согласноприложенной схеме земельного участка. 1.2. Земельный участок, указанный в п.1.1., продается для: _____________________________________________________________________________ (цель использования участка) 1.3. Земельный участок имеет следующие обременения: ____________________________________________________________________________________ 1.4. На земельный участок наложены следующие сервитуты: ________________________________________________________________________________ (вид сервитута, кем и когда установленный) 2. Цена продажи земельного участка, сроки и порядок оплаты 2.1. Цена продажи земельного участка по настоящему Договорусоставляет __________________________________________________________сом. (сумма цифрами и прописью) 2.2. Цена земельного участка будет оплачена Покупателем путемвнесения суммы на специальный счет Продавца___________________________(наименование банка,счет и другие реквизиты) в срок не позднее______________________ календарных дней с момента подписанияСторонами настоящего Договора. 3. Обязанности Сторон 3.1. Покупатель обязан: 3.1.1. уплатить стоимость земельного участка в сроки и в размерах,предусмотренные настоящим Договором. 3.1.2. предоставлять Продавцу необходимые материалы, сведения,другие документы о выполнении условий настоящего Договора. 3.1.3. придерживаться обременений и сервитутов, указанных в п.п.1.3., 1.4. 3.1.4. с момента возникновения права собственности на приобретенныйземельный участок оплачивать земельный налог в размерах и порядке,предусмотренных действующим законодательством Кыргызской Республики. 3.1.5. начать строительство на приобретенном земельном участке всоответствии с законодательством Кыргызской Республики по архитектуреи градостроительству и только после получения разрешения настроительство ГАСКа. 3.1.6. использовать земельный участок строго по целевомуназначению. 3.1.7. зарегистрировать настоящий Договор в установленномзаконодательством порядке. 3.1.8. в течение 30 календарных дней с момента подписания договоразарегистрировать его в Бишкекском управлении по землеустройству ирегистрации прав на недвижимое имущество. 3.2. Продавец обязан: 3.2.1. не позднее ______ дней после подписания настоящего Договораnrbeqrh земельный участок в натуре (на местности) с участиемПокупателя. 3.2.2. принять оплату Покупателем стоимости земельного участка вразмере и в сроки предусмотренные настоящим Договором. 4. Ответственность Сторон 4.1. В случае невыполнения Покупателем условий настоящего ДоговораПродавец имеет право требовать выполнения Покупателем своихобязанностей надлежащим образом, а также возмещение убытков,причиненных невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств,или имеет право расторгнуть настоящий Договор в установленном порядкеи требовать возмещения убытков, причиненных его расторжением. 4.2. В случае нарушения сроков оплаты за земельный участокПокупатель платит Продавцу пеню в размере ____ процента отнеуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не больше ____процентов от суммы платежа. 4.3. Если Покупатель на протяжении ____ календарных дней с моментаподписания настоящего Договора не уплатит установленную в Договорецену или откажется принять приобретенный земельный участок, Продавецимеет право ставить вопрос о расторжении настоящего Договора итребовать возмещения убытков. 4.4. В случае расторжения Договора по вине Покупателя, уплаченныеим денежные средства возвращаются Продавцом Покупателю за минусомубытков, связанных с оформлением Договора и отводом земельного участка(подготовка проекта отвода, подготовка информационного пакета, оплатастоимости технических условий, услуг специалистов, и другихподготовительных работ). 4.5. Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пени,предусмотренной п.4.2. данного Договора. 4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает Покупателя отобязанностей выполнения договорных обязательств в период действияусловий данного Договора купли-продажи. 4.7. В случае невыполнения Продавцом условий настоящего Договора,Покупатель имеет право требовать выполнения Продавцом своихобязанностей надлежащим образом, а также возмещение убытков,причиненных задержкой выполнения, или имеет право в одностороннемпорядке расторгнуть настоящий Договор в установленном порядке итребовать возмещения убытков, причиненных его расторжением. 4.8. При расторжении настоящего Договора по вине Продавца суммы,уплаченные Покупателем Продавцу, возвращаются ему Продавцом в полномобъеме. Покупатель также имеет право на компенсацию убытков,причиненных расторжением Договора, а также на компенсацию сделанных имзатрат, которые имели место с момента заключения Договора. 4.9. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящимДоговором, определяются согласно законодательству КыргызскойРеспублики. 5. Гарантии и претензии 5.1. Продавец гарантирует, что земельный участок, который являетсяпредметом настоящего Договора, входит в категорию земель, которыемогут быть выкуплены согласно законодательству Кыргызской Республики,свободен от любых имущественных и неимущественных прав и притязанийтретьих лиц, и что на момент подписания настоящего Договора Продавецили Покупатель не мог не знать, находится ли под арестом и/илизапрещением земельный участок, являющийся предметом настоящегодоговора. 5.2. Покупатель ознакомился с приложениями к настоящему Договору,указанными в п.____, осмотрел земельный участок на месте егорасположения, ознакомился с его количественными и качественнымихарактеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами. 6. Переход права собственности на земельный участок 6.1. Право собственности на земельный участок переходит кПокупателю после полной уплаты стоимости данного земельного участка,государственной регистрации Договора в Бишкекском городском управлениипо землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество. 6.2. Запрещается приступать к пользованию земельным участком доустановления границ в натуре (на местности) и полученииГосударственного акта о праве частной собственности на земельныйучасток и других норм предусмотренные законодательством КыргызскойРеспублики. 7. Риск случайного ухудшения или случайной порчи земельного участка 7.1. Риск случайного ухудшения или случайной порчи земельногоучастка несет Покупатель с момента перехода к нему правасобственности. 7.2. В случае, когда Продавец не предоставил земельный участок вустановленный настоящим договором срок, или Покупатель не принялземельный участок в установленные сроки, риск случайного ухудшения илислучайной порчи несет сторона, которая просрочила предоставление илипринятие. 8. Решение споров 8.1. Все споры, которые возникают при выполнении условий настоящегоДоговора или в связи с толкованием его положений, споры решаются путемпереговоров. 8.2. За неисполнение условий настоящего договора (несвоевременнаяоплата за земельный участок, сроки освоения, целевое назначение идругие требования) любая сторона имеет право в одностороннем порядкерасторгнуть договор, при этом необходимо известить другую сторону за30 дней. 8.3. Если Стороны в течение 30 не достигли взаимного согласия идоговор в одностороннем порядке расторгнут, спор передается нарассмотрение судебных органов в порядке, установленном действующимзаконодательством Кыргызской Республики. В этом случае судебныеиздержки несет сторона, которая не выполнила условия Договора иливыполнила их ненадлежащим образом. 9. Изменения условий договора и его расторжение 9.1. Изменение условий Договора или внесения дополнений к немувозможны только с согласия Сторон. 9.2. Все изменения и дополнения к Договору осуществляются только вписьменной форме с последующим удостоверением таких изменений идополнений в органах Госрегистра, оформляются в виде дополнительногосоглашения, что является составной частью настоящего Договора. 9.3. В случае невыполнения одной из Сторон условий настоящегоДоговора он может быть изменен или расторгнут по требованию другойСтороны. 10. Затраты 10.1. Все затраты, связанные с заключением настоящего Договора,государственной регистрацией и выполнением, берет на себя Покупатель. 11. Дополнительные условия 11.1. Настоящий Договор считается заключенным для Сторон с моментаего подписания и Государственной регистрации. 11.2. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации вместных органах по землеустройству и регистрации прав на недвижимоеимущество в тридцатидневный срок с момента подписания Сторонами. 11.3. Договор составлен в 4 экземплярах, которые имеют одинаковуююридическую силу. Один экземпляр хранится в местном органе по землеустройству ирегистрации прав на недвижимое имущество, один экземпляр вБишкекглавархитектуре и по одному экземпляру - Сторонам. 11.5. Неотъемлемой частью Договора являются: 1) Постановление Мэрии г.Бишкек о продаже земельного участка; 2) Схема земельного участка с указанием размеров и границ; 3) Протокол решения Комиссии с подписями Секретаря, Председателя ивсех членов Комиссии. 11.6. Основанием для отвода земельного участка в натуре (наместности) и выдачи Государственного акта на право частнойсобственности на землю являются: - Постановление мэрии г.Бишкек о продаже земельного участка; - Настоящий договор купли-продажи; - Протокол решения Комиссии с подписями Председателя, Секретаря ивсех членов Комиссии; - Схемы земельного участка к постановлению мэрии г.Бишкек. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон: Продавец Покупатель __________________________ __________________________ __________________________ __________________________ Продавец Покупатель __________________________ __________________________ (подпись) (подпись) М.П. М.П. Приложение 4 к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 23 мая 2002 года N 135 СОСТАВ КОМИССИИ по реализации пилотного проекта по продаже прав собственности на земельные участки в г.Бишкек -----------------------------------------------------------------------|N | Ф.И.О. | Должность ||---------------------------------------------------------------------|| Председатель комиссии ||---------------------------------------------------------------------||1 |Кулбаев А.С. |Вице-мэр г.Бишкек ||---------------------------------------------------------------------|| Заместитель председателя комиссии ||---------------------------------------------------------------------||2 |Попов В.А. |Заместитель председателя Бишкекского городского|| | |Кенеша депутатов ||---------------------------------------------------------------------|| Секретарь комиссии ||---------------------------------------------------------------------||3 |Суракматов А.Э. |Заведующий сектором строительства и || | |коммунального хозяйства мэрии г.Бишкек ||---------------------------------------------------------------------|| Члены комиссии ||---------------------------------------------------------------------||4 |Бескаравайный К.А.|Руководитель аппарата Государственной Комиссии || | |по архитектуре и строительству при || | |Правительстве Кыргызской Республики ||--|------------------|-----------------------------------------------||5 |Усенов С.Ж. |Заместитель начальника главного управления || | |Государственного Агентства по землеустройству и|| | |регистрации прав на недвижимое имущество при || | |Правительстве Кыргызской Республики ||--|------------------|-----------------------------------------------||6 |Бегалиев Б.К. |Депутат Бишкекского городского Кенеша ||--|------------------|-----------------------------------------------||7 |Тентиев Ж.Т. |Депутат Бишкекского городского Кенеша ||--|------------------|-----------------------------------------------||8 |Камчыбеков Т.К. |Депутат Бишкекского городского Кенеша ||--|------------------|-----------------------------------------------||9 |Султанов С.А. |Начальник Бишкекглавархитектуры ||--|------------------|-----------------------------------------------||10|Тезекбаев М.Т. |Заместитель начальника Бишкекского Госрегистра ||--|------------------|-----------------------------------------------||11|Кашкаралиев М.Д. |Заместитель главы Ленинского района ||--|------------------|-----------------------------------------------||12|Мукамбетов М.К. |Заместитель главы Свердловского района ||--|------------------|-----------------------------------------------||13|Алышбаев К.К. |Заместитель главы Первомайского района ||--|------------------|-----------------------------------------------||14|Акылбаев С.Н. |Заместитель главы Октябрьского района ||--|------------------|-----------------------------------------------||15|Чертанова А.Р. |Ведущий специалист по правовым вопросам мэрии || | |г.Бишкек ||--|------------------|-----------------------------------------------||16|Короткевич И.В. |Начальник отдела но поддержке || | |предпринимательства при мэрии г.Бишкек ||--|------------------|-----------------------------------------------||17|Нурмуканбетов К.Н.|Начальник Управления муниципальным имуществом || | |мэрии г.Бишкек ||--|------------------|-----------------------------------------------||18|Шубакина И.Д. |Начальник Департамента экономической и || | |инвестиционной деятельности мэрии г.Бишкек ||--|------------------|-----------------------------------------------||19|Нишанов А.Т. |Начальник Бишкекского финансового управления ||--|------------------|-----------------------------------------------||20|Аллен Деккер |Директор Проекта земельных реформ в Кыргызской || | |Республике |----------------------------------------------------------------------- Руководитель аппарата Бишкекского городского Кенеша депутатов К.Адыранов