УТРАТИЛО СИЛУ в соответствии с постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов                     от 9 апреля 2003 года № 170 Зарегистрировано Управлением юстиции г.Бишкек 18 июня 2002 года.Регистрационный номер 11-02                              Приложение 2                      к постановлению Бишкекского                      городского Кенеша депутатов                       от 23 мая 2002 года № 137                            ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ               о методике определения рыночной стоимости                     земельных участков в г.Бишкек                            1. Общие положения    1.1.  Данное  временное  положение о методике  определения  рыночнойстоимости земельных участков в г.Бишкек (далее - методика) разработанов  соответствии с учетом международных стандартов для оценки стоимостииндивидуальных земельных участков в г.Бишкек.  1.2.   Методика   определяет  подходы  оценки   объектов   земельнойсобственности     при    заключении    гражданско-правовых     сделок,предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.                         2. Термины и определения    2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:  2.1.1.  Дата  оценки  -  дата, по состоянию на  которую  совершаютсяпроцедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.  2.1.2.  Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный  инеосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности  поего преобразованию для последующего использования.  2.1.3.  Земельный участок - часть земной поверхности, которая  имеетфиксированные  границы и характеризуется определенным местоположением,природными    свойствами,   физическими   параметрами,   правовым    ихозяйственным  состоянием и другими характеристиками, являющимися  егосущественными составляющими.  2.1.4.  Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость(стоимость на дату оценки).  2.1.5.    Местоположение   -   экономическое   понятие,   отражающеедоступность,  инфраструктурное обустройство и  характер  использованияприлегающей территории.  2.1.6.  Наилучшее и наиболее эффективное использование -  юридическиразрешенное,   физически   возможное,   экономически   целесообразное,финансово  обоснованное  и наиболее доходное использование  земельногоучастка.  2.1.7.  Объект земельной собственности - земельный участок  (доля  вземельном  участке), а также права и обязательства,  связанные  с  его(ее) владением, пользованием и распоряжением.  2.1.8.   Оценка  объектов  земельной  собственности  -   определениестоимости   объектов  земельной  собственности  на  дату   оценки   поустановленной  процедуре  в  соответствии  с  характером   гражданско-правовой сделки.  2.1.9.   Оценщик  -  юридическое  или  физическое  лицо,  обладающеепрофессиональной   подготовкой,  опытом,  квалификацией   и   правовымстатусом для проведения оценочной деятельности.  2.1.10.   Правовое  состояние  земельного  участка  -   совокупностьюридически  закрепленных прав, обязательств, ограничений и  интересов,связанных с использованием и развитием земельной собственности.  2.1.11.  Развитие земельной собственности - разделение, объединение,застройка  и  иное  улучшение  земельных  участков,  направленное   наповышение стоимости земельной собственности.  2.1.12.  Рыночная  стоимость - наиболее  вероятная  на  дату  оценкисумма,  за  которую возможно продать право собственности на  земельныйучасток,  на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученнаярасчетным путем, согласно настоящей методике.  2.1.13.  Физические  характеристики  земельного  участка  -  размер,конфигурация, площадь, топография и другие характеристики,  выражаемыев метрических показателях.  2.1.14. Разрешенное использование - использование земельного участкаb   соответствии  с  местными  нормативно-правовыми  актами  и  учетомцелевого    назначения,   землеустроительной    и    градостроительнойдокументации, утвержденной в установленном порядке.                         3. Объекты и цели оценки    3.1.  Объектом оценки являются земельные участки (доли  в  земельныхучастках),   права   собственности  на  них  и  права   третьих   лиц,обязательства  и  интересы,  связанные  с  владением,  пользованием  ираспоряжением.  3.2.  Целью  оценки является определение рыночной стоимости  объектапри установлении:  -  цены  земельного  участка при его продаже собственнику  зданий  исооружений, расположенных на земельном участке;  - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;  - других целей.                    4. Подходы к определению стоимости    4.1.  Оценка  объектов  земельной  собственности  осуществляется  наоснове  соблюдения  процедур,  которые отображают  следующие  основныеметодические подходы:  а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;  б) капитализация чистого дохода;  в) учет затрат на земельные улучшения.  При проведении оценки могут быть использованы несколько методическихподходов,  при этом преимущество отдается одному из них, базирующемусяна наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки.  4.2.  Выбор  подходов,  которые применяются при  проведении  оценки,обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке,  наличием  икачеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.  4.3.  Исходными  данными  для проведения оценки  объектов  земельнойсобственности являются:  - документы, которые подтверждают права, обязательства и ограниченияотносительно использования земельного участка;  -   материалы  о  физических  характеристиках  земельного   участка,качестве   грунтов,  характере  и  состоянии  его  застройки,   уровнеинженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;  -   сведения  об  особенностях  местоположения  земельного   участка(природные,    экономические,   историко-культурные,    экологические,градостроительные  и  другие) и стадии развития рынка  недвижимости  вданном районе;  -  информация  о ценах продажи (аренды) подобных объектов,  типичномпокупателе  и продавце, расчетном времени экспозиции объектов  данноготипа на открытом рынке, их сравнительной доходности;  -  данные  о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения  изатратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.  4.4.  Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанномна  сопоставлении  цен  продаж, определяется на  уровне  цены  продажиобъектов, подобных объекту оценки.  Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируетсяна  его  различия с объектом оценки в правовом состоянии,  условиях  идатах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере иправилах использования земельного участка и прилегающей территории.  Откорректированная  цена  продажи i-го подобного  объекта  земельнойсобственности определяется по формуле:                                     m  Цапi = Цаi + E дельта Цаj, где:                                  j=1    Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объек-                                  та;  Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;  m - количество факторов сравнения;  дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного          объекта относительно объекта оценки по j-му фактору                              сравнения.  Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее  дляранжированного   ряда)   или  модальное  (наиболее   распространенное)значение   полученных  результатов  откорректированных   цен   продажинескольких подобных объектов.  4.5.  Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанномна  капитализации  чистого дохода (земельной ренты), определяется  какотношение  годового  чистого  дохода  от  сдачи  в  аренду  свободногоземельного участка к ставке капитализации по формуле:                                    Доз  Цк = ---, где:                                  Скз    Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации                            чистого дохода;  Доз - чистый годовой доход с земли;  Скз - ставка капитализации для земли.  Ставка  капитализации определяется преобладающим соотношением  междучистым  доходом  и  ценами  продажи для  подобных  объектов  земельнойсобственности  или  на  основе  нормы отдачи  с  учетом  компонентногосостава недвижимости.  4.6.  Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанномна учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток междуожидаемой  ценой  продажи застроенного участка (или капитализированнымчистым  доходом от его использования) и всеми затратами  на  земельныеулучшения, по формуле:    Цз = Цо - Воз, где:    Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на                         земельные улучшения;  Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход                 от застроенного земельного участка);  Воз - затраты на земельные улучшения.  4.7.  Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируетсяна   основании   сравнительного   и   причинно-следственного   анализарезультатов оценки, полученных по различным подходам.             5. Проведение оценки и оформление ее результатов    5.1.   Оценка   объектов   земельной  собственности   осуществляетсянезависимыми  оценщиками  на  договорных  началах  в  соответствии   сзаданием на выполнение оценки.  5.2.  Результаты  оценки  оформляются в  виде  отчета  -  документа,который  содержит  обоснование и вывод оценщика  о  стоимости  объектаоценки.  5.3.  Требования  к  содержанию  и  оформлению  отчета  определяютсяСистемой стандартов оценки имущества.  Отчет об оценке должен содержать:  - титульный лист и содержание отчета;  - техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;  - цель оценки и вид определяемой стоимости;  - дату оценки;  - основные предпосылки, допущения и ограничения;  - анализ местоположения оцениваемого объекта;  - описание объекта оценки;  - определение наилучшего и наиболее эффективного использования;  - обоснование применяемых подходов и методов оценки;  - расчеты стоимости объекта оценки;  -  согласование полученных результатов и вывод оценщика о  стоимостиобъекта оценки;  - копии квалификационных сертификатов оценщиков;  - другие материалы, используемые для оценки объекта.  5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика.  5.5.  Отчет  об  оценке рассматривается на Комиссии и  цена  продажиземельного участка утверждается Председателем Комиссии.          Руководитель аппарата                     К.Адыранов