Приложение № 3 Утверждено                                              Постановлением XII сессии                                              Чолпон-Атинского  городского                                              Кенеша  народных депутатов                                                      XXIV созыва                                              от 31 января 2002 года.                            МЕТОДИКА  определения  рыночной  стоимости земельных  участков в г.  Чолпон-Ата                                                  1. Общие положения.      1.1.  Данная методика (далее - методика) разработана в соответствии   с  Системой  Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных  и   европейских  стандартов  для целей оценки  индивидуальных  объектов   земельной собственности в г. Чолпон-Ата.      1.2.     Методика     определяет     подходы     оценки     прав      на    объекты    земельной собственности   при   продаже  земельных    участков,   предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.                                              2. Термины и определения.            Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:  1.     Дата  оценки  -дата,  по состоянию на которую  совершаются      процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.  2.     Земельные  улучшения - совокупность всех  существующих  на      участке недвижимых  объектов, к которым относятся: здания,        строения, сооружения,  результаты землеустроительных,  мелио-      ративных  и   ландшафтных   работ,  иные  объекты  недвижимого       имущества, созданные   и   необходимые  для  освоения  и   ис-      пользования земельного участка.  3.        Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет      фиксированные    границы    и    характеризуется    определенным      местоположением, природными свойствами, физическими параметрами,      правовым  и хозяйственным состоянием и другими характеристиками,      являющимися его существенными составляющими.  4.         Капитализация  -  пересчет будущих  доходов  в  текущую      стоимость на дату оценки.  5.         Местоположение  - экономическое понятие,  отражающее      доступность,  инфраструктурное  обустройство  и   характер      использования прилегающей территории.  6.        Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически     разрешенное, физически  возможное,  экономически  целесообразное       и  наиболее  доходное  использования   земельного   участка.     7.          Недвижимое  имущество - земельные участки, участки недр,     обособленные водные  объекты  и  все что прочно связано  с  землей,      то  есть  объекты, перемещение которых  без  несоразмерного ущерба      их назначению невозможно,  в том числе, леса, многолетние насаждения,      здания, сооружения и др.   8.         Объект  оценки  (объект земельной  собственности)  -    земельный участок (доля в земельном  участке), а также права и обязате-    льства, связанные  с его (ее) владением,пользованием и распоряжением.   9.         Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение,        пользование земельным участком, в том числе права третьих  лиц        (аренда, залог, ипотека. сервитуты, обязательства по договору,        решение  суда  об  аресте  имущества  и  другие  установленные        законодательством права, ограничивающие права собственника или        пользователя  недвижимости). Ограничение может включать  также        любое   соглашение  между  собственниками  или  пользователями        земельных участков о намерении обязать этих собственников  или        пользователей сделан, добровольный взнос на общее  содержание        недвижимого имущества.    10.       Оценка  объектов  земельной собственности  -  определение        стоимости   прав  и  обязательств,  связанных   с   владением,        пользованием  и распоряжением объектом земельной собственности        на  дату  оценки  по установленной процедуре в соответствии  с        характером гражданско-правовой сделки.    11.       Оценщик  -  юридическое или физическое  лицо,  обладающее        профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым        статусом для проведения оценочной деятельности.    12.        Независимость  Оценщика - оценка  не  может  проводиться        оценщиком,   если  он  является  учредителем,   собственником,        акционером  или  должностным  лицом  юридического  лица   либо        заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес        в  объекте  оценки, или состоит с указанными лицами в  близком        родственных связях. Проведение оценки не допускается,  если  в        отношении   объекта   оценки   оценщик   имеет   вещные    или        обязательственные   права   вне   договора.   Не   допускается        вмешательство  заказчика  либо  иных  заинтересованных  лиц  в        деятельность  оценщика, если это может негативно  повлиять  на        достоверность  результата  проведения  оценки,  в  том   числе        ограничение   круга   вопросов,   подлежащих   выяснению   или        определению  при проведении оценки. Размер оплаты оценщику  за        проведение оценки не может зависеть от итоговой величины  стои-        мости  объекта  оценки.  Оценщик,  как   частный предприниматель,        должен быть зарегистрирован  соответствующим образом в государ-        ственных органах и иметь печать с ИНН.     13.  Правовое  состояние земельного участка  -  совокупность        юридически  закрепленных прав, обязательств, ограничений        и  интересов,  связанных с использованием и развитием  земельной        собственности.    14.         Развитие    земельной   собственности   -   разделение,        объединение, застройка и иное улучшение земли, направленное на        повышение стоимости земельной собственности.    15.       Рыночная  Стоимость - наиболее вероятная на  дату  оценки      сумма, за которую возможно  продать право собственности на земельный      участок,  на открытом  рынке  в  условиях честной  конкуренции,        полученная расчетным путем, согласно настоящей методике.    16.      Сервитут - вид обременения земельной собственности -        право лица на ограниченное целевое пользование земельным        участком (его частью), находящимся в собственности или в        пользовании другого лица.    17.       Физические характеристики земельного участка - размер,        конфигурация,  площадь, топография и другие характеристики,        выражаемые в метрических показателях.    18.       Цена  -  денежная сумма, за которую фактически приобретен        (продан) объект земельной  собственности в результате заключения        сделки  между покупателем  и продавцом в конкретных условиях,         независимо  от того,  была ли она объявлена открыто или осталась        коммерческой тайной.    19.        Юридически  разрешенное  использование  -  использования        земельного  участка в соответствии с установленными  правилами        использования  и  застройки земель и  с  соблюдением  целевого        использования, требований наличных ограничений и  обременений,         указанных  в  правоудостоверяющем   или нормативно-правовом         документе.                                                                                                        3. Объекты и цели оценки                3.1.  Объектом  оценки  являются  земельные  участки  (доли  в   земельных  участках), права собственности на них  и  права  третьих   лиц,  обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием   и  распоряжением),  определение стоимости  которых  является  целью   оценки.                        3.4.   Рыночная   стоимость  объекта  земельной  собственности   определяется,  исходя  из его характеристик  и  свойств,  правового   статуса,  местоположения земельного участка  с  учетом  сложившейся   конъюнктуры рынка.                3.6. Настоящая Методика используются при установлении:        - цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий   и сооружений, которые расположены на земельном участке;        -  стартовой  цены  земельных участков  в  случае  продажи  на        торгах;        - других целей                                          4. Подходы к определению стоимости.          4.1.       Достижение      реальной      стоимости       объектов    земельной     собственности   осуществляется    на     основе    соблюдения    процедур,    которые   отображают    следующие  основные    методические подходы:        а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;        б)     капитализация    чистого дохода;         в)  учет  затрат на  земельные улучшения.        Все  они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего   и   наиболее  эффективного  использования,  ожидания  изменений   и   привнесенной   прибыльности  земли  и  направлены  на   определение   рыночной стоимости земельной собственности.          При     проведении     оценки     могут     быть     использованынесколько    методических  подходов, при  этом  преимущество  отдаетсяодному  из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достовернойинформации об объекте оценки.        4.2.   Выбор  подходов,  которые  применяются  при  проведении   оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и   качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.        4.3.   Исходными   данными  для  проведения  оценки   объектов   земельной собственности являются:        -  документы,  которые  подтверждают  права,  обязательства  и   ограничения относительно использования земельного участка;        -  материалы о физических характеристиках земельного  участка,   качестве  грунтов,  характере  и состоянии  его  застройки,  уровне   инженерного  обустройства,  юридически  разрешенном  использовании,   сведения   об   особенностях  местоположения   земельного   участка   природные,   экономические,   историко-культурные.   экологические,   градостроительные и другие;       -   состояние развития рынка недвижимости в данном районе;       -  информация  о  ценах  продажи  (аренды)  подобных  объектов,  типичном   покупателе  и  продавце,  расчетном  времени   экспозиции  объектов   данного   типа  на  открытом  рынке,   их   сравнительной  доходности;       -  данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения         и  затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и         сооружений.       4.4.  Стоимость  объекта  оценки  в  соответствии  с  подходом,  основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне  цены  продажи объектов, подобных объекту оценки.       Цена   продажи   подобного  объекта  в   случае   необходимости  корректируется  на  его  различия  с  объектом  оценки  в   правовом  состоянии,  условиях  и  датах продажи,  местоположении,  физических  характеристиках,  характере  и  правилах  использования   земельного  участка и прилегающей территории.              Откорректированная   цена  продажи   i-го   подобного   объекта  земельной собственности определяется по формуле:                                        m                           Цаni = Цai + E ^ Цаj                                       j=1                                        где:  Цаni  - откорректированная цена продажи i-го   объекта-       аналога  оценки;          Цаi       -  фактическая  цена  продажи подобного   объекта;        m          -  количество   факторов  сравнения;       ^ Цаj- разность (поправка) в цене (+,-) продажи        объекта-аналога относительно объекта оценки по  j-му фактору        сравнения.              После  установления цены продажи в расчете на единицу сравнения  выполняются   поправки   на  отличия  в  характеристиках   земельных  участков. Эти поправки призваны -   компенсировать    разницу    в    цене    земельных    участков,  которые    были    проданы,    и определить  стоимость  оцениваемого  участка.       При   определении  стоимости  этим  подходом  предусматривается  сопоставление   продажи   нескольких  подобных   объектов,   поэтому  окончательная величина определяется как     медианная    (средняя      для    ранжированного     ряда) или     модальная    (наиболее распро-  страненное) значение полученных  результатов.          4.5.       Стоимость    объекта   оценки   в    соответствии    сподходом,   основанном   на  капитализации чистого  дохода  (земельнойренты), определяется как отношение годового чистого от сдачи в  арендусвободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:                                Доз                          Цк = -----                                Скз     где:     Цк       - стоимость объекта оценки, определенная путем             капитализации чистого дохода;           Доз       -  годовой  чистый  доход земли;                Скз         -     ставка капитализации для земли.              Ставка  капитализации  определяется преобладающим  соотношением  между  чистым  доходом  и  ценами продажи для  аналогичных  объектов  земельной  собственности  или  на  основе  нормы  отдачи  с   учетом  компонентного состава недвижимости.       4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на  учете  затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между  ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным   чистым доходом от  его   использования)  и  всеми  затратами  на  зе-  мельные  улучшения,   по  формуле:                                                          Цз = Цо - Воз,      где        Цз         -  стоимость  объекта  оценки,   определенная   путем  учета  затрат   на   земельные   улучшения;              Цо         -     ожидаемая    цена    продажи     (или   капитализированный  чистый доход от  застроенного  земельного   участка);        Воз     - затраты на земельные улучшения.        При  этих условиях достоверность результата будет зависеть  от   полноты  учета  факторов,  которые  обуславливают  общую  стоимость   улучшенного   или  застроенного  участка,  а  также   от   точности   определения  всех  затрат  на развитие  земельной  собственности  и   качества данных анализа рынка недвижимости.        4.7.  Окончательный  вывод  относительно  оценочной  стоимости   объекта   формируется  на  основании  сравнительного  и   причинно-   следственного анализа результатов оценки, полученных  по  различным   подходам.        5 . Проведение оценки и оформление ее результатов        5.1.  Оценка  объектов земельной собственности  осуществляется   независимыми  оценщиками  на договорных началах  в  соответствие  с   заданием на выполнение оценки.        5.2  Результаты оценки оформляются в виде отчета -  документа,   который  содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости  объекта   оценки.        5.3.  Требования к содержанию и оформлению отчета определяются   Системой стандартов оценки имущества.        Отчет  об оценке должен содержать:        -  титульный   лист  и   содержание отчета;          -    техническое задание, являющееся основанием для выполнения   оценки;        -  цель оценки и вид определяемой стоимости;        - дату оценки;        -  описание  месторасположения оцениваемого земельного участка;        -    площадь участка и форма;        -  план земельного участка;        -  сервитуты и обременения;        -  топография,  состояние, неблагоприятные  условия  окружающей          среды;        -существующее использование, возможные варианты использования;        -определение наилучшего и наиболее эффективного использования;        -обоснование применяемых подходов и методов оценки;        -  конкретный расчет стоимости обустройства земельного  участка          и самого земельного участка;        -  описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;        -  затраты  на  строительство, стоимость  накопленного  износа,          достоверные цены продаж;       -      достоверные  данные  о  валовом  и  чистом  операционных          расходах  по  объекту  в  целом и его составляющим  (здание,          земля,   оборудование   и  т.д.);        -  обоснование   и   расчет    коэффициентов капитализации;       -   факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется          сравнение  и корректировка стоимости оцениваемого земельного          участка с обоснованием показателей;        -  основные    предпосылки,    допущения    и   ограничения;        -     копии    квалификационных сертификатов оценщиков;         -другие  материалы,используемые для оценки объекта.   5.4.      Отчет    об    оценке    стоимости     индивидуальногоземельного     участка подписывается и заверяется печатью Оценщика.  5.5.    Отчет   об   оценке  и  цена  продажи   земельного   участкарассматривается  и утверждается на Комиссии.