Зарегистрировано Управлением юстиции Жалал-Абадской области Кыргызской Республики  5 апреля 2002 года. Регистрационный номер № 6                                                      Приложение № 3                                                к постановлению внеочередной                                               XVIII сессии городского                                               Кенеша депутатов                                                                                             МЕТОДИКА         Определения рыночной стоимости земельных участков в                            г. Джалал-Абад                                                                                    1. Общие положения      1.1.  Данная  Временная  методика (далее - методика)  разработана  всоответствии  с Системной Стандартов Оценки Имущества,  с  учетоммеждународных   и   европейских  стандартов  для   целей   оценкииндивидуальных объектов земельной собственности в г. Джалал-Абад.     1.2.  Методика  определяет подходы оценки прав на объекты  земельнойсобственности  при  продаже  земельных участков,  предусмотренныхзаконодательством Кыргызской Республики.                                                  2. Термины и определения              Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:   Дата  оценки  - дата, по состоянию на которую совершаются  процедурыоценки и определяется стоимость земельного участка.   Земельные  улучшения  -  совокупность всех существующих  на  участкенедвижимых   объектов,  к  которым  относятся:   здания,   строения,сооружения,    результаты   землеустроительных,   мелиоративных    иландшафтных  работ, иные объекты недвижимого имущества, созданные  инеобходимые   для  освоения  и  использования  земельного   участка.  Земельный   участок  -  часть  земной  поверхности,  которая   имеетфиксированные     границы     и     характеризуется     определеннымместоположением,  природными  свойствами,  физическими  параметрами,правовым  и  хозяйственным  состоянием и  другими  характеристиками,являющимися его существенными составляющими.  Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость на датуоценки.   Местоположение   -  экономического   понятие,   отражающеедоступность,  инфраструктурное обустройство и характер использованияприлегающей территории.  Наилучшее   и   наиболее  эффективное  использование  -   юридическиразрешенное,  физически  возможное,  экономически  целесообразное  инаиболее доходное использования земельного участка.  Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленныеводные  объекты и все что прочно связанно с землей, то есть объекты,перемещение   которых  без  несоразмерного  ущерба   их   назначениюневозможно,  в  том  числе,  леса, многолетние  насаждения,  здания,сооружения и др.  Объект  оценки (объект земельной собственности) - земельный  участок(доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.  Ограничение   -   ограничение   прав  на   владение,   распоряжение,пользование  земельным  участком, в  том  числе  права  третьих  лиц(аренда,   залог,  ипотека  сервитута,  обязательства  по  договору,решение   суда   об   аресте   имущества  и   другие   установленныезаконодательством  права,  ограничивающие  права  собственника   илипользователя недвижимости). Ограничение может включать также любоесоглашение между собственниками или пользователями земельных участково намерении обязать этих собственников или пользователей сделать до-бровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества.   Оценка объектов земельной собственности - определение стоимости прав иобязательств, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом земельной собственности на  дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско- правовой сделки.   Оценщик    -   юридическое   или   физическое   лицо,   обладающеепрофессиональной  подготовкой, опытом,  квалификацией  и  правовымстатусом для проведения оценочной деятельности.   Независимость  Оценщика  - оценка не может проводиться  оценщиком,если  он  является  учредителем,  собственником,  акционером   илидолжностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическимлицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоитс  указанными  лицами  в  близком родственных  связях.  Проведениеоценки  не  допускается, если в отношении объекта  оценки  оценщикимеет   вещные  или  обязательственные  права  вне  договора.   Недопускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лицв  деятельность  оценщика, если это может  негативно  повлиять  надостоверность   результата  проведения   оценки,   в   том   числеограничение  круга вопросов, подлежащих выяснению или  определениюпри  проведении оценки Размер оплаты оценщику за проведение оценкине  может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.Оценщик,  как частный предприниматель, должен быть зарегистрировансоответствующим образом в государственных органах и иметь печать сИНН.   Правовое  состояние  земельного участка - совокупность  юридическизакрепленных   прав,   обязательств,  ограничений   и   интересов,связанных с использованием и развитием земельной собственности.   Развитие   земельной  собственности  -  разделение,   объединение,застройка  и  иное  улучшение  земли,  направленное  на  повышениестоимости  земельной собственности.    Рыночная Стоимость -  наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать  право собственности на земельный участок,на открытом рынке  в  условиях честной   конкуренции,   полученная расчетным   путем,   согласно настоящей   методике.    Сервитут  -  вид   обременения   земельной собственности  -  праволица на ограниченное  целевое  пользование земельным участком (его частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица.   Физические   характеристики   земельного   участка    -    размер,конфигурация,   площадь,   топография  и  другие   характеристики,выражаемые  в метрических показателях.    Цена - денежная  сумма,  за которую фактически   приобретен (продан)объект   земельной собственности  в результате заключения сделки междупокупателем  и продавцом в конкретных условиях, независимо от того, была  ли  она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной.  Юридически  разрешенное  использование - использования  земельногоучастка в соответствии с установленными правилами использования  изастройки   земель   и   с  соблюдением  целевого   использования,требований   наличных  ограничений  и  обременении,  указанных   вправоудостоверяющем или нормативно-правовом документе.                                              3. Объекты и цели оценки          3.1.  Объектом  оценки  являются земельные  участки  (доли  вземельных  участках), права собственности на них и  права  третьихлиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованиеми  распоряжением), определение стоимости, которых  является  цельюоценки.     3.4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности определяется исходя из его характеристик и свойств, правового статуса,местоположения земельного участка с учетом сложившейся коньюнктуры рынка.     3.6. Настоящая Методика используются при установлении:     - цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке;     - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;     - других целей                  4. Подходы к определению стоимости.          4.1.    Достижение   реальной   стоимости   объектов    земельнойсобственности  осуществляется на основе соблюдения  процедур,  которыеотображают следующие основные методические подходы:     а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;     б) капитализация чистого дохода;     в) учет затрат на земельные улучшения.     Все  они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего  и наиболее    эффективного   использования,   ожидания   изменений    и привнесенной прибыльности земли и направлены на определение  рыночной стоимости земельной собственности.          При   проведении   оценки   могут  быть  использованы   несколькометодических подходов, при этом преимущество отдается одному  из  них,базирующемуся  на наличии наиболее полной и достоверной информации  обобъекте оценки.     4.2.  Выбор подходов, которые применяются при проведении  оценки,обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и  качествомисходных данных и регламентируется системой стандартов.     4.3.  Исходными данными для проведения оценки объектов  земельнойсобственности являются:     -   документы,   которые  подтверждают  права,  обязательства   и ограничения относительно использования земельного участка;     -  материалы  о  физических характеристиках  земельного  участка, качестве  грунтов,  характере  и  состоянии  его  застройки,   уровне инженерного   обустройства,  юридически  разрешенном   использовании, сведения об особенностях местоположения земельного участка природные, экономические,  историко-культурные, экологические, градостроительные и другие;     - состояние развития рынка недвижимости в данном районе,информацияо ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном      покупателе  ипродавце, расчетном времени экспозиции  объектов  данного типа на откры-том рынке, их сравнительной доходности;данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения изатратах,  связанные  с  содержанием и эксплуатацией  зданий  исооружений.     4.4.   Стоимость  объекта  оценки  в  соответствии  с   подходом,основанном  на сопоставлении цен продаж, определяется на  уровне  ценыпродажи объектов, подобных объекту оценки.     Цена   продажи   подобного   объекта   в   случае   необходимостикорректируется на его различия с объектом оценки в правовом  состоянии,условиях  и датах продажи, местоположении, физических характеристиках,характере  и  правилах использования земельного участка и  прилегающейтерритории.          Откорректированная цена продажи 1-го подобного объекта  земельнойсобственности определяется по формуле:                                  m                       Цаni= Цаi+ Z ^ Цаj                           j=1     где: Цаni - откорректированная цена продажи i-ro объекта-  аналога   оценки;        Цаi   -  фактическая  цена   продажи  подобного объекта;       m   - количество факторов сравнения;       ^ Цаj-  разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога  относительно объекта оценки noj-му фактору сравнения.                     После  установления цены продажи в расчете на единицу сравнения  выполняются   поправки   на  отличия  в  характеристиках   земельных  участков.  Эти  поправки  призваны  компенсировать  разницу  в  цене  земельных  участков,  которые были проданы, и  определить  стоимость  оцениваемого участка.       При   определении  стоимости  этим  подходом  предусматривается  сопоставление   продажи   нескольких  подобных   объектов,   поэтому  окончательная  величина  определяется  как  медианная  (средняя  для  ранжированного   ряда)  или  модальная  (наиболее  распространенное)  значение полученных результатов.            4.5.   Стоимость  объекта  оценки  в  соответствии  с  подходом, основанном   на  капитализации  чистого  дохода  (земельной   ренты), определяется  как  отношение  годового  чистого  от  сдачи  в  аренду свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:                                                                Цк=Доз/Скз        где: Цк   - стоимость объекта оценки,       определенная путем капитализации чистого дохода;       Доз   - годовой чистый доход земли;       Скз - ставка капитализации для земли.            Ставка  капитализации  определяется  преобладающим  соотношением между  чистым  доходом  и  ценами продажи  для  аналогичных  объектов земельной  собственности  или  на  основе  нормы  отдачи   с   учетом компонентного состава недвижимости.       4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на учете  затрат на земельные улучшения, определяется как остаток  между ожидаемой ценной продажи застроенного участка (или капитализированным чистым  доходом от его использования) и всеми затратами на  земельные улучшения, по формуле:                                                               Цз = Цо - Воз,   где  Цз - стоимость объекта оценки, определенная   путем учета затрат на земельные улучшения;   Цо  -  ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый  доходот застроенного земельного участка);   Воз - затраты на земельные улучшения.   При  этих  условиях  достоверность  результата  будет  зависеть  отполноты   учета   факторов,  которые  обуславливают  общую   стоимостьулучшенного  или застроенного участка, а также от точности определениявсех  затрат  на  развитие земельной собственности и  качества  данныханализа рынка недвижимости.   4.7.  Окончательный вывод относительно оценочной стоимости  объектаформируется   на  основании  сравнительного  и  причинно-следственногоанализа результатов оценки, полученных по различным подходам.                         5. Проведение оценки и оформление ее результатов      5.1.     Оценка  объектов  земельной  собственности  осуществляетсянезависимыми  оценщиками  на  договорных  началах  в  соответствие   сзаданием на выполнение оценки.   5.2.  Результаты  оценки  оформляются в виде  отчета  -  документа,который  содержит  обоснование и вывод оценщика  о  стоимости  объектаоценки.   5.3.  Требования  к  содержанию  и оформлению  отчета  определяютсяСистемной стандартов оценки имущества .   Отчет   об   оценке  должен  содержать:     титульный лист и содержание отчета;  -     техническое  задание,  являющееся  основанием  для  выполнения  оценки;   -    цель оценки и вид определяемой стоимости;   -    дату оценки;     описание   месторасположения   оцениваемого   земельного     участка;   площадь  участка  и  форма;  план  земельного     участка;   -    сервитуты и обременения;     топография,  состояние, неблагоприятные условия  окружающей     среды;   существующее  использование,  возможные   варианты     использования;    определение   наилучшего    и    наиболее     эффективного    использования;   обоснование    применениях     подходов и методов оценки,   -      конкретный    расчет   стоимости   обустройства   земельного     участка  и  самого земельного участка;     описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;     затраты   на   строительство,   стоимость   накаленного   износа,     достоверные цены продаж;   -    достоверные данные о валовом и чистом операционных расходах по     объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и     т д ); обоснование и расчет коэффициентов капитализации;     факторы  и  числовые  значения аналогов, по  которым  выполняется     сравнение   и  корректировка  стоимости  оцениваемого  земельного     участка с обоснованием показателей;     основные предпосылки, допущения и ограничения;     копии квалификационных сертификатов оценщиков;     другие  материалв!,  используемые  для  оценки     объекта.   5.4.      Отчет     об     оценке     стоимости     индивидуального   земельного    участка подписывается и заверяется печатью Оценщика.   5.5.    Отчет   об   оценке  и  цена  продажи  земельного   участка   рассматривается и утверждается на Комиссии.      Секретарь городского     Кенеша депутатов:                               Т.Касымов