Зарегистрирована Управлением юстиции Жалалабатской области 29 сентября               2004 года. Регистрационный номер 12-6-04                                                                                           Приложение № 3                                          «У Т В Е Р Ж Д Е Н А»                                                                                                         постановлением от 15.09.2004 г.,№ 4                                                                                                                 сессии сельского Кенеша                                                                                                                       МЕТОДИКА           определения рыночной стоимости земельных участков                       в  Масынском айыл Окмоту       Общие положения     1.1.  Данная временная методика разработана в соответствии с  СистемойСтандартов  Оценки  Имущества, с учетом  международных  и  европейскихстандартов  для  целей оценки земельных участков  на  административнойтерритории Масынского айыл Окмоту.1.2.  Методика  определяет подходы оценки прав  на  объекты  земельнойсобственности   при   продаже   земельных  участков,   предусмотренныхзаконодательством Кыргызской Республики.         2.Термины и определения.     2.1.Дата  оценки - дата, по состоянию на которую совершаются процедураоценки, и определяется стоимость земельного участка.2.2.Земельные улучшения - совокупность всех существующих на участкенедвижимых объектов,  к которым относятся: здания, строения,сооружения, результаты землеустроительных,  мелиоративных  иландшафтных работ. Иные объекты недвижимого имущества, созданные инеобходимые для освоения и использования земельного участка.2.3.Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеетфиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,природным свойствами, физическими параметрами, правовым ихозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимся егосущественными составляющими.2.4.Капитализация - пересчет будущих доходов  в текущую стоимость надату оценки.2.5.Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность,инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающейтерритории.2.6.Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридическиразрешенное, физически возможное, экономически целесообразное инаиболее доходное использование земельного участка.2.7. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все что прочно связано землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания,сооружения и др.2.8.Объект оценки (объект земельной собственности) - земельныйучасток (доля в земельном  участке), а также права  и обязательства,связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.2.9.Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение,пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда,залог, ипотека, сервитуты,  обязательства по договору, решение суда обаресте имущества и другие установленные законодательством права,ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости).Ограничение может включать также любое соглашение между собственникамиили пользователями земельных участков о намерении обязать этихсобственников или пользователей сделать добровольный взнос на общеесодержание недвижимого имущества.2.10.    Оценка объектов земельной собственности - определениестоимости  прав и обязательств, связанных с владением, пользованием ираспоряжением объектом земельной собственности на дату оценки поустановленной процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки.2.11.    Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающеепрофессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовымстатусом для проведения оценочной деятельности.2.12.    Независимость Оценщика - оценка не может проводитьсяоценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером илидолжностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическимлицом, имеющим имущественный интерес в объект оценки, или состоит суказанными лицами в близких родственных связях. Проведение оценки недопускается, если в отношении объекта оценки, оценщик имеет вещные илиобязательственные права вне договора. Не допускается вмешательствозаказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика,если это может негативно повлиять на достоверность результатапроведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащихвыяснению или определению при проведении оценки. Размер оплатыоценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величиныстоимости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель, долженбыть зарегистрирован соответствующим образом в государственных органахи иметь печать с ИНН.2.13.    Правовое состояние земельного участка - совокупностьюридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов,связанных с использованием и развитием земельной собственности.2.14.    Развитие земельной собственности - разделение, объединение,застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимостиземельной собственности.2.15.    Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма,за которую возможно продать право собственности на земельный участок,на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетнымпутем, согласно настоящей методике.2.16.    Сервитут - вид обременения земельной собственности - праволица на ограниченное целевое пользование земельным участком (егочастью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица.2.17.    Физические характеристики земельного участка - размер,конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемыев метрических показателях.2.18.    Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен(продан) объект земельной собственности в результате заключения сделкимежду покупателем и продавцом в конкретным условиях, независимо былали она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной.2.19.    Юридические разрешенное использование - использованиеземельного участка в соответствии с установленным правиламииспользования и застройки земель и с соблюдением целевогоиспользования, требований наличных ограничений и обременений,указанных в правоудостоверяющем или нормативно - правовом документе.               3. Объекты и цели оценки. 3.1.      Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельныхучастках),   права   собственности  на  них  и  права   третьих   лиц,обязательства  и  интересы,  связанные  с  владением,  пользованием  ираспоряжением), определение рыночной стоимости которых, является цельюоценки.3.2.  Рыночная стоимость объекта земельной собственности определяется,исходя   из   его   характеристик   и   свойств   правового   статуса,местоположения  земельного  участка с учетом  сложившейся  конъюнктурырынка.3.3. Настоящая Методика используется при установлении:     -   цены  земельного участка, при его продаже собственнику зданийи сооружений, которые расположены на земельном участке;-    стартовой  цены земельных участков в случае продажи  на  открытыхторгах;-   других целей               4. Подходы к определению стоимости.     4.1.  Достижение  реальной стоимости объектов земельной  собственностиосуществляется  на  основе  соблюдения  процедур,  которые  отображаютследующие основные методические подходы:     а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;     б) капитализация чистого дохода;     в) учет затрат на земельные улучшения.     Все  они базируется на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего  инаиболее    эффективного    использования.    Ожиданий    привнесеннойприбыльности   земли  и направлены на определение  рыночной  стоимостиземельной собственности.     При   проведении   оценки   могут  быть  использованы   несколькометодических  подходов, при этом преимущество отдается одному из  них,базирующемуся  на наличии наиболее полной и достоверной информации  обобъекте оценки.4.2.  Выборов  подходов,  которые применяются при  проведении  оценки,обусловливается системой стандартов.4.3.  Исходными  данными  для  проведения  оценки  объектов  земельнойсобственности являются;-     документы,   которые   подтверждают   права,   обязательства   иограничения относительно использования земельного участка;-     материалы  о  физических  характеристиках  земельного   участка,качестве   грунтов,  характере  и  состоянии  его  застройки,   уровнеинженерного   обустройства,   юридически  разрешенном   использовании,сведения  об особенностях местоположения земельного участка природные,экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные идругие;-   состояние развития рынка недвижимости в данном районе;-    информация о  ценах продажи (аренды) подобных объектов,  типичномпокупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов   данноготипа на открытом рынке, их сравнительной доходности;-    данные  о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения  изатратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.4.4.  Стоимость  объекта оценки в соответствии с подходом,  основанномна  сопоставлении   цен продаж, определяется на  уровне  цены  продажиобъектов подобных объекту оценки.     Цена   продажи   подобного   объекта   в   случае   необходимостикорректируется на его различии с объектом оценки в правовом состоянии,условиях  и датах продажи, местоположении, физических характеристиках,характере  и  правилах использования земельного участка и  прилегающейтерритории.     Откорректированная   цена  продажи   i  -го   подобного   объектаземельной собственности определяется по формуле:                                   m                         Цапi = Цаi + У ДЦаj,                                  j=1где:   Цапi  -  откорректированная цена продажи  i-го  объекта-аналогаоценки;  Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;M - количество факторов сравнения;ДЦаj  -  разность  (поправка)  в цене (+, -)  продажи  объекта-аналогаотносительно объекта оценки по j-му фактору сравнения.          После  установления цены продажи в расчете на  единицу  сравнениявыполняются поправки на отличия в характеристиках земельных  участков.Эти   поправки  призваны  компенсировать  разницу  в  цене   земельныхучастков,  которые  были проданы, и определить стоимость  оцениваемогоучастка.     При   определении   стоимости  этим  подходом   предусматриваетсясопоставление   продажи   нескольких   подобных   объектов.    Поэтомуокончательная  величина  определяется,  как  медианная  (среднее   дляранжированного   ряда)   или  модальная  (наиболее   распространенное)значение полученных результатов.4.5.Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном  накапитализации  чистого  дохода  (земельной  ренты),  определяется  какотношение  годового  чистого  дохода  от  сдачи  в  аренду  свободногоучастка, к ставке капитализации по формуле:                                                                     ДПз                             Цк = _______,                                  Скзгде: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализациичистого дохода;ДПз - чистый годовой доход;Скз - ставка капитализации для земельного участка.      Ставка     капитализации    земельного    участка    определяетсяпреобладающим соотношением между чистим доходом и ценами  продажи  дляаналогичных  объектов  земельной собственности  или  на  основе  нормыотдачи с учетом компонентного состава недвижимости.4.6.Рыночная стоимость объекта в соответствии  с подходом,  основанномна учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток междуожидаемой  ценой  продажи застроенного участка (или капитализированнымчистым  доходом от его использования) и всеми затратами  на  земельныеулучшения, по формуле:                             Цз = Цо - Воз,                                   где:  Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затратна земельные улучшения;Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход отзастроенного земельного участка);Воз - затраты на земельные улучшения.      При  этих  условиях, достоверность результата будет  зависеть  отполноты   учета   факторов,  которые  обуславливают  общую   стоимостьулучшенного  или застроенного участка, а также от точности определениявсех  затрат  на  развитие земельной собственности и  качества  данныханализа рынка недвижимости.4.7.  Окончательный  вывод  относительно оценочной  стоимости  объектаформируется  на  основании сравнительного и причинно  -  следственногоанализа результатов оценки, полученных по различным подходам.            5. Проведение оценки и оформление ее результатов.     5.1.Оценка    объектов    земельной    собственности    осуществляетсянезависимыми  оценщиками  на  договорных  началах  в  соответствие   сзаданием на выполнение оценки.5.2.  Результаты  оценки  оформляются   в  виде  отчета  -  документа,который  содержит  обоснование и вывод оценщика  о  стоимости  объектаоценки.     5.3.   Требования  к  содержанию  и  оформлению  отчета   определяютсяСистемой стандартов оценки имущества.Отчет об оценке должен содержать:-   титульный лист и содержание отчета;-   техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;-   цель оценки и вид определяемой стоимости;-   дату оценки;-   описание месторасположения оцениваемого земельного участка;-   площадь участка и форма;-   план земельного участка;-   сервитуты и обременения;-   топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды;-   существующее использование, возможные варианты использования;-   определение наилучшего и наиболее эффективного использования;-   обоснование применяемых подходов и методов оценки;-    конкретный  расчет  стоимости обустройства земельного  участка  исамого земельного участка;-   описание применяемых для расчетов объектов-аналогов;-     затраты   на   строительство,  стоимость  накопленного   износа,достоверные цены продаж;-    достоверные данные, о валовом и чистом операционных  расходах  пообъекту в целом , и его составляющим (здание, земля, оборудование и  тд.);-      обоснование и расчет коэффициентов капитализации;-    факторы  и  числовые  значения аналогов, по  которым  выполняетсясравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка  собоснованием показателей;-   основные предпосылки, допущения и ограничения;-   копии квалификационных сертификатов оценщиков;-   другие материалы, используемые для оценки объекта 5.4.     Отчет об оценке стоимости земельного участка подписывается  изаверяется печатью Оценщика. 5.5.       Отчет   об   оценке  и  цена  продажи  земельного   участкарассматривается и утверждается на Комиссии.