Зарегистрировано в Управлении юстиции Ошской области 18 июня 2004 года     Регистрационный номер 05-3-04                                                             Утверждена                             постановлением Алля-Анаровского айыльного                                      кенеша от 9 июня 2004 года №29-6                                МЕТОДИКА           определения рыночной стоимости земельных участков                     в Алля-Анаровском айыл окмоту                           1. Общие положения      1.1. Данная  временная  методика  разработана  в  соответствии  сСистемой   Стандартов  Оценки  Имущества,  с  учетом  международных  иевропейских стандартов для целей оценки индивидуальной собственности вАлля-Анаровском айыл окмоту.     1.2. Методика определяет подходы оценки прав на объекты земельнойсобственности   при   продаже   земельных   участков,  предусмотренныхзаконодательством Кыргызской Республики.                        2. Термины и определения      Термины, приведенные ниже, употребляется в следующем значении:     1. Дата  оценки  -  дата,  по  состоянию  на  которую совершаютсяпроцедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.     2. Земельные   улучшения  -  совокупность  всех  существующих  научастке недвижимых объектов к  которым  относятся:  здания,  строения,сооружения,  результаты землеустроительных мелиоративных и ландшафтныхработ. Иные объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые дляосвоения и использования земельного участка.     3. Земельный участок - часть земной  поверхности,  которая  имеетфиксированные  границы и характеризуется определенным местоположением,природным   свойствами,   физическими    параметрами,    правовым    ихозяйственным  состоянием  и другими характеристиками,  являющимся егосущественными составляющими.     4. Капитализация  -  пересчет будущих доходов в текущую стоимостьна дату оценки.     5. Место    положение   -   экономическое   понятие,   отражающеедоступность.  инфраструктурное обустройство и  характер  использованияприлегающей территории.     6. Наилучшее  и  наиболее  эффективное  использование  юридическиразрешенное,   физически   возможное,  экономически  целесообразное  инаиболее доходное использование земельного участка.     7. Недвижимое   имущество  -  земельные  участки,  участки  недр,обособленные водные объекты и все,  что прочно связано  с  землей,  тоесть   объекты,  перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  ихназначению невозможно,  и  том  числе  леса,  многолетние  насаждения,здания, сооружения и др.     8. Объект оценки (объект  земельной  собственности)  -  земельныйучасток  (доля  в  земельном участке),  а также права и обязательства,связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.     9. Ограничение  -  ограничение  прав  на владение,  распоряжение,пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда,залог,  ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда обаресте  имущества  и  другие  установленные  законодательством  права,ограничивающие  права  собственника  или  пользователя  недвижимости).Ограничение может включать также любое соглашение между собственникамиили   пользователями  земельных  участков  о  намерении  обязать  этихсобственников или пользователей сделать добровольный  взнос  на  общеесодержание недвижимого имущества.     10. Оценка  объектов  земельной   собственности   -   определениестоимости прав и обязательств,  связанных с владением,  пользованием ираспоряжением объектом  земельной  собственности  на  дату  оценки  поустановленной     процедуре     в     соответствии     с    характеромгражданско-правовой сделки.     11. Оценщик   -   юридическое  или  физическое  лицо.  Обладающеепрофессиональной  подготовкой,  опытом,   квалификацией   и   правовымстатусом для проведения оценочной деятельности.     12. Независимость  Оценщика  -  оценка   не   может   проводитьсяоценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером илидолжностным лицом юридического лицо  либо  заказчиком  или  физическимлицом,  имеющим  имущественный интерес в объект оценки,  или состоит суказанными лицами в близких родственных связях.  Проведение оценки  недопускается,   если   в   отношении   объекта   оценки  оценщик  имеетвещественные или обязательственные права вне договора.  Не допускаетсявмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельностьоценщика,  если  это  может  негативно   повлиять   на   достоверностьрезультата проведения оценки,  в том числе ограничение круга вопросов,подлежащих выяснению или определению  при  проведении  оценки.  Размероплаты  оценщику  за  проведение  оценки не может зависеть от итоговойвеличины   стоимости   объекта   оценки.    Оценщик,    как    частныйпредприниматель, должен быть зарегистрирован соответствующим образом вгосударственных органах и иметь печать с ИНН.     13. Правовое   состояние   земельного   участка   -  совокупностьюридически закрепленных прав,  обязательств,  ограничений и интересов,связанных с использованием и развитием земельной собственности.     14. Развитие земельной собственности -  разделение,  объединение,застройка и иное улучшение земли,  направленное на повышение стоимостиземельной собственности.     15. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма,за которую возможно продать право собственности на земельный  участок,на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетнымпутем, согласно настоящей методике.     16. Сервитут  -  вид  обременения земельной собственности - праволица на  ограниченное  целевое  пользование  земельным  участком  (егочастью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица.     17. Физические  характеристики  земельного  участка   -   размер,конфигурация,  площадь, топография и другие характеристики, выражаемыев метрических показателях.     18. Цена  -  денежная  сумма,  за  которую  фактически приобретен(продан) объект земельной собственности в результате заключения  междупокупателем  и  продавцом в конкретных условиях (была ли она объявленаоткрыто или осталась коммерческой тайной).     19. Юридические   разрешенное   использование   -   использованиеземельного  участка   в   соответствии   с   установленным   правиламииспользования   и   застройки   земель   и   с   соблюдением  целевогоиспользования,  требований   наличных   ограничений   и   обременении,указанных в правоудостоверяющем или нормативно - правовом документе.                        3. Объекты и цели оценки      3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельныхучастках),  права  собственности  на  них   и   права   третьих   лиц,обязательства  и  интересы,  связанные  с  владением,  пользованием  ираспоряжением, определение стоимости, которые являются целью оценки.     3.2. Рыночная    стоимость    объекта   земельной   собственностиопределяется, исходя из его характеристик и свойств правового статуса,местоположения  земельного  участка  с  учетом сложившейся конъюнктурырынка.     3.3. Настоящая Методика используется при установлении:     - цены земельного участка,  при его продаже собственнику зданий исооружений, которые расположены на земельном участке;     - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;     - других целей.                   4. Подходы к определению стоимости      4.1. Достижение    реальной    стоимости    объектов    земельнойсобственности осуществляется на основе  соблюдения  процедур,  которыеотображают следующие основные методические подходы:     а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;     б) капитализация чистого дохода;     в) учет затрат на земельные улучшения.     Все они  базируются на принципах конъюнктуры рынка,  наилучшего инаиболее   эффективного   использования,   ожиданий   и   привнесеннойприбыльности   земли   и  направлена  определение  рыночной  стоимостиземельной собственности.     При проведении   оценки   могут   быть   использованы   несколькометодических подходов,  при этом преимущество отдается одному из  них.Базирующемуся  на  наличии наиболее полной и достоверной информации обобъекте оценки.     4.2. Выборов подходов, которые применяются при проведении оценки,обусловливаются системой стандартов.     4.3. Исходными  данными  для проведения оценки объектов земельнойсобственности являются:     - документы,   которые   подтверждают   права,   обязательства  иограничения относительно использования земельного участка;     - материалы  о  физических  характеристиках  земельного  участка,качестве  грунтов,  характера  и  состояния  его   застройки,   уровнеинженерного   обустройства,   юридически   разрешенном  использовании,сведения об особенностях местоположения земельного участка, природные,экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные идругие;     - состояние развития рынка недвижимости в данном районе;     - информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичномпокупателе  и продавце,  расчетном времени экспозиции объектов данноготипа на открытом рынке, их сравнительной доходности;     - данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения изатратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.     4.4. Стоимость   объекта   оценки   в  соответствии  с  подходом,основанном на сопоставлении цен продаж,  определяется на  уровне  ценыпродажи объектов.     Цена продажи   подобного   объекта   в    случае    необходимостикорректируется на его различии с объектом оценки в правовом состоянии,условиях и датах продажи,  местоположении, физических характеристиках,характере  и  правилах  использования земельного участка и прилегающейтерритории.     Откорректированная цена  продажи 1-го подобного объекта земельнойсобственности определяется по формуле:                                   m                      Цаni = Цai + (сумма) d Цaj                                j = 1      где: Цаni - откорректированная цена продажи 1-го  объекта-аналогаоценки»     Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;     М - количество факторов сравнения;     d Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи  объекта-аналогаотносительно объекта оценки no j-му фактору сравнения.     После установления цены продажи в расчете  на  единицу  сравнениявыполняются  поправки на отличия в характеристиках земельных участков.Эти  поправки  призваны  компенсировать  разницу  в   цене   земельныхучастков,  которые  были проданы,  и определить стоимость оцениваемогоучастка.     При определении   стоимости   этим   подходом   предусматриваетсясопоставление      продажи     нескольких     подобных       объектов.Поэтому   окончательная    величина    определяется   как    медианная(средняя   для  ранжированного   ряда)   или    модальная    (наиболеераспространенное) значение полученных результатов.     4.5. стоимость  объекта  оценки  в   соответствии   с   подходом,основанном   на   капитализации   чистого  дохода  (земельной  ренты),определяется  как  отношение  годового  чистого  от  сдачи  в   арендусвободного участка к ставке капитализации по формуле:                                     Доз                              Цк = ----,                                    Скз      где: Цк   -   стоимость   объекта   оценки,   определенная  путемкапитализации чистого дохода;     Доз - годовой чистый доход;     Скз - ставка капитализации для земли.     Ставка капитализации   определяется   преобладающим  соотношениеммежду  чистым  доходом  и  ценами  продажи  для  аналогичных  объектовземельной   собственности   или   на  основе  нормы  отдачи  с  учетомкомпонентного состава недвижимости.     4.6. Стоимость  объекта в соответствии с подходом,  основанном научете затрат на земельные улучшения,  определяется как  остаток  междуожидаемой  ценой  продажи застроенного участка (или капитализированнымчистым доходом от его использования) и всеми  затратами  на  земельныеулучшения, по формуле:                             Цз = Цо - Воз,      где: Цз  -  стоимость  объекта  оценки,  определенная путем учетазатрат на земельные улучшения;     Цо -  ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доходот застроенного земельного участка);     Воз - затраты на земельные улучшения.     При этих условиях  достоверность  результата  будет  зависеть  отполноты   учета   факторов,   которые  обуславливают  общую  стоимостьулучшенного или застроенного участка,  а также от точности определениявсех  затрат  на  развитие  земельной  собственности и качества данныханализа рынка недвижимости.     4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объектаформируется  на  основании  сравнительного  и   причинно-следственногоанализа результатов оценки, полученных по различным подходам.            5. Проведение оценки и оформление ее результатов      5.1. Оценка   объектов   земельной  собственности  осуществляетсянезависимыми  оценщиками  на  договорных  началах  в  соответствие   сзаданием на выполнение оценки.     5.2. Результаты  оценки  оформляются  в  виде  отчета  документа,который  содержит  обоснование  и  вывод  оценщика о стоимости объектаоценки.     5.3. Требования  к  содержанию  и  оформлению отчета определяютсяСистемой стандартов оценки имущества.     Отчет об оценке должен содержать:     - титульный лист и содержание отчета;     - техническое   задание,  являющееся  основанием  для  выполненияоценки;     - цель оценки и вид определяемой стоимости;     - дату оценки;     - описание месторасположения оцениваемого земельного участка;     - площадь участка и форма;     - план земельного участка;     - сервитуты и обременения;     - топография,   состояние,   неблагоприятные  условия  окружающейсреды;     - существующее использование, возможные варианты использования;     - определение наилучшего и наиболее эффективного использования;     - обоснование применяемых подходов и методов оценки;     - конкретный расчет стоимости обустройства земельного  участка  исамого земельного участка;     - описание применяемых для расчетов объектов-аналогов;     - затраты   на   строительство,  стоимость  накопленного  износа,достоверные цены продаж;     - достоверные  данные о валовым и чистом операционных расходах пообъекту в целом и его  составляющим  (здание,  земля,  оборудование  ит.д.);     - обоснование и расчет коэффициентов капитализации;     - факторы  и  числовые значения аналогов,  по которым выполняетсясравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка  собоснованием показателей;     - основные предпосылки, допущения и ограничения;     - копии квалификационных сертификатов оценщиков;     - другие материалы, используемые для оценки объекта.     5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального земельного участкаподписывается и заверяется печатью Оценщика.          5.5.  Отчет    об    оценке   и   цена  продажи   земельногоучастка рассматривается и утверждается на комиссии.        Секретарь комиссии                                      Сыдыков О.