ПОЛОЖЕНИЕ о порядке и условиях долевого строительства (создания) многоквартирных жилых домов в городе Бишкек 

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение о порядке и условиях долевого строительства (создания) многоквартирных жилых домов в городе Бишкек (далее Положение) разработано в соответствии с Конституцией, Гражданским кодексом, Законом "О муниципальной собственности на имущество" и иными нормативными правовыми актами Кыргызской Республики и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на муниципальных землях с привлечением средств бюджета города Бишкек на основании договора участия в долевом строительстве (далее - дольщик) и возникновением у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

1.2. Допускается привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов уполномоченным мэрией города Бишкек органом путем заключения договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

1.3. В соответствии с данным Положением предусматривается заключение договоров участия в долевом строительстве сроком до 5 лет.

2. Понятия, применяемые в настоящем Положении

2.1. Для целей настоящего Положения используются следующие основные понятия:

1) застройщик - уполномоченный мэрией города Бишкек орган, за которым закреплен муниципальный земельный участок и привлекающий денежные средства дольщиков в соответствии с настоящим Положением для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов;

2) объект долевого строительства - жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче дольщику долевого строительства, строящееся (создаваемое) с привлечением денежных средств дольщика;

3) участник долевого строительства (дольщик) - житель города Бишкек, гражданин Кыргызской Республики осуществляющий трудовую деятельность на территории города Бишкек, изъявивший добровольное желание участвовать в долевом строительстве (создании) многоквартирного жилого дома и получающий в свою собственность объект долевого строительства в соответствии с настоящим Положением.

3. Порядок заключения и условия договора строительства (создания) многоквартирных домов

3.1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) в предусмотренный договором срок одна сторона (застройщик) обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

3.2. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3.3. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок разработки разрешительной документации, проектно-изыскательских работ, строительства, ввода в эксплуатацию и передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику в собственность;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

3.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи дольщику несет застройщик.

3.5. В случае смерти гражданина - дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

3.6. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком.

3.7. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения.

3.8. После ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства и уплаты дольщиком полной цены договора, между застройщиком и дольщиком заключается соглашение о передаче доли в собственности - объекта долевого строительства, являющегося основанием для переоформления права собственности на объект долевого строительства на дольщика. 

4. Порядок и условия долевого строительства (создания) многоквартирных домов

4.1. Для достижения целей настоящего Положения застройщик вправе привлекать денежные средства дольщика для оформления разрешительной документации, проведения проектно-изыскательских работ и строительства (создания) многоквартирного дома после, опубликования, размещения и (или) представления проектной информации в соответствии с настоящим Положением и закреплением земельного участка под строительство (создания) многоквартирного дома.

4.2. Строительство (создание) многоквартирного дома осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц и включает следующий перечень, поэтапно выполняемых работ согласно технологии производства строительно-монтажных и специальных работ, в соответствии с требованиями СНиП Кыргызской Республики и условиями договора:

Проектно-изыскательские работы:

1. Форэскиз проекта застройки.

2. Инженерно-геологические изыскания площадки строительства.

3. Топогеодезические изыскания площадки строительства, инженерных сетей.

4. Рабочий проект объекта, в т.ч. наружных и внутренних инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение, телефонизация.

5. Согласование разрешительной, проектной и прочей документации, получение заключения Госэкспертизы КР, разрешения на строительство объекта и регистрации объекта в Управлении госархстройнадзора по городу Бишкек.

Строительно-монтажные работы инженерных сооружений на основании утвержденной проектной документации, в том числе:

1. Строительно-монтажные работы по возведению конструктивной схемы здания (а также вводы и выпуски инженерных коммуникаций).

2. Ограждающие конструкции наружных, внутренних стен и перегородок с первого до последнего этажа, лестничных маршей.

3. Монтаж лифтов.

4. Устройство кровли.

5. Устройство оконных и дверных блоков.

6. Внутренняя и наружная отделка

7. Устройство санитарно-технического и инженерного оборудования.

8. Организация благоустройства, озеленения, ирригации и наружного освещения дворовой территории и подъездных путей.

Строительно-монтажные работы инженерных сетей внутри здания на основании выполненного проекта, в том числе:

1. Монтаж магистральных инженерных сетей внутри здания (водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонизация) без подводок к конкретным бытовым приборам и оборудованию.

2. Устройство отопления.

3. Разводящие сети телефона.

Строительство внутриквартальных инженерных сетей с подводкой в дом на основании выполненного проекта, согласно полученных технических условий в том числе:

1. Сети электроснабжения с учетом электроотопления (и пищеприготовления) жилого дома.

2. Сети газоснабжения для пищеприготовления с установкой понижающих станций.

3. Сети водопровода с установкой пожарных гидрантов и повысительной насосной станции.

4. Сети канализации с установкой приемных колодцев у жилого дома.

5. Телефонные сети.

Чистовая отделка внутри квартиры:

1. Приобретение и монтаж сантехнических приборов: ванн, унитазов с бачками, умывальников, отдельно стоящих кухонных моек и др. сантехнических приборов по необходимости, с подводкой к конкретным бытовым приборам и оборудованию от центральных стояков.

2. Приобретение и монтаж электромонтажного оборудования: выключателей, розеток, патронов, прибора учета электроэнергии, электроплиты, светильников.

3. Отделка потолков, внутренних стен и перегородок (окраска и оклейка обоями).

4. Устройство покрытий полов.

5. Установка и остекление оконных, дверных блоков и их окраска.

6. Окраска сантехнических труб и приборов отопления.

43. При обоюдном согласии сторон договором может быть предусмотрено строительство объекта долевого строительства под самоотделку.

4.4. Период строительства (создания) многоквартирного дома - до 3 лет.

4.5. После завершения строительства (создания) многоквартирного дома застройщик обязан сдать дом в эксплуатацию в установленном порядке с оформлением технического паспорта многоквартирного жилого дома, за счет собственных средств. Переоформление технического паспорта объекта долевого строительства на дольщика производится после полной оплаты цены договора, за счет средств дольщика. 

5. Порядок и срок оплаты

5.1. Уплата цены договора производится путем внесения наличными (безналичными) платежами единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

5.2. Уплата цены договора производится в три этапа:

- первый этап - подписание договора долевого участия в строительстве - 30 процентов от цены договора;

- второй этап - период строительства, ввод в эксплуатацию - 30 процентов;

- третий этап - период с момента ввода в эксплуатацию и до передачи объекта долевого строительства в собственность - 40 процентов.

5.3. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

5.4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение шести месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

5.5. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени), размер которой определяется в договоре.

5.6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщиком, застройщик вправе расторгнуть договор и реализовать объект долевого строительства с выплатой фактически внесенных платежей. 

6. Порядок и условия передачи объекта долевого строительства

6.1. После завершения строительства (создания), ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и внесения оплаты по двум этапам дольщик имеет право на заселение.

Заселение объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта. С момента составления передаточного акта риск случайной гибели объекта долевого строительства возлагается на дольщика.

6.2. Застройщик передает дольщику объект долевого строительства в собственность после полного внесения дольщиком обусловленной цены договора не позднее установленного договором срока на основании соглашения о передаче доли в собственности - объекта долевого строительства.

6.3. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени), размер которой определяется в договоре.

6.4. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

6.5. Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям СНиПов, технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

6.6. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в оговоренный в договоре срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.7. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

6.8. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня завершения строительства (создания) и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

6.9. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и после оплаты полной стоимости за объект долевого строительства застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

7. Разрешение споров

7.1. Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

3) в иных установленных договором случаях.

7.2. По требованию дольщика договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома;

2) существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных договором случаях.

7.3. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в пункте 7.2 настоящего Положения, в течение трех месяцев со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты предусмотренные договором.

7.4. При наличии оснований для одностороннего отказа заказчиком от исполнения договора, заказчик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме дольщику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении дольщиком такого требования застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

7.5. В случае одностороннего отказа застройщиком от исполнения договора по основаниям предусмотренным в пункте 7.4 настоящего Положения, заказчик имеет право реализовать объект долевого строительства, возвратив дольщику уплаченные им суммы.

7.6. В том случае если дольщик заселился в объект долевого строительства и не исполняет обязательства по полной выплате стоимости объекта долевого строительства он подлежит выселению, вместе с лицами совместно с ним проживающими. В этом случае заказчик возвращает дольщику уплаченные им платежи и продает объект долевого строительства новому дольщику.

7.7. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

7.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Положением и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

8. Уступка прав требований и исполнение обязательств сторонами

8.1. Дольщик вправе осуществить уступку прав требований по договору после уплаты им полной цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Кыргызской Республики.

8.2. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта и оформления правоустанавливающего документа объекта долевого строительства на дольщика.

8.3. Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта. 

9. Заключительные положения

9.1. Мэрия города Бишкек для организации долевого строительства многоквартирного дома:

- предусматривает в бюджете города Бишкек денежные средства, которые предоставляются застройщику на возвратной основе. Возврат денежных средств осуществляется застройщиком, за счет средств дольщиков;

- закрепляет за застройщиком на праве оперативного ведения земельный участок для строительства многоквартирного дома.

9.2. Возврат денежных средств, внесенных дольщиком, в случаях, предусмотренных настоящим Положением осуществляется застройщиком, и при их недостаточности - за счет средств бюджета города Бишкек.

9.3. В случае ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон, противоположная сторона вправе, требовать возмещения убытков.

Между сторонами могут быть заключены иные договора предусмотренные законодательством Кыргызской Республики в целях обеспечения обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

9.4. Право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом Кыргызской Республики от 22 декабря 1998 года № 153 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Положением.

9.5. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые дольщиком по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, а также возврата денежных средств выделенных на строительство многоквартирного дома из бюджета города Бишкек.

9.6. Застройщик в целях привлечения дольщиков распространяет информацию о проекте строительства многоквартирного дома. На основании поступивших заявок формирует список лиц желающих участвовать в строительстве (создании) многоквартирного дома на условиях долевого участия.

9.7. Информация о проекте строительства должна содержать следующие сведения:

1) местоположение строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, его описание, границы и площадь земельного участка, предусмотренных проектной документацией;

2) количество квартир и иных объектов недвижимости;

6) предполагаемый срок начала строительства и ввода в эксплуатацию;

7) планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома.

9.8. Контроль за деятельностью застройщика в части обеспечения строительства (создания) многоквартирного дома, расходования бюджетных и привлеченных денежных средств, использования земельного участка и передачи построенного объекта в собственность гражданам осуществляется со стороны Мэрии города Бишкек. Контроль в части соблюдения строительных норм и правил, градостроительной документации осуществляется со стороны территориальных органов архитектуры и строительства.

9.9. Мэрия города Бишкек вправе издавать нормативные акты, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.