Утверждена                           Указом Президента                         Кыргызской Республики                   от 13 октября 1998 года УП N 310                                КОНЦЕПЦИЯ                введения частной собственности на землю                        в Кыргызской Республике     Концепция определяет основные принципы, порядок и сроки проведенияпервоочередных    организационно-правовых   мер,    направленных    наобеспечение  постепенного  и  безболезненного  вхождения  общества   вобласть   новых   земельно-рыночных   отношений  в  условиях  введениячастной собственности на землю.                              Вводная часть     Исторический опыт развития отношений собственности показывает, чточастная   собственность   на  землю,   как  экономическая   категория,возникает   в  том  или  ином  государстве  только  при   определенныхсоциально-экономических условиях, неизбежно влекущих к ее появлению.    В Кыргызстане,  где со дня приобретения независимости  проводиласьцеленаправленная    земельная   и  аграрная   реформа,    в   основномзавершился  процесс  перераспределения земли на основе   реорганизацииколхозно-совхозного  строя  и передачи гражданам  долгосрочного  правапользования   землей.   В  результате,   в  аграрном  секторе   началафункционировать  многоукладная экономика, резко изменилась  социальнаяструктура сельского населения.    На 1  сентября 1998 года почти 2,5 млн.  сельских жителей наделеныземельными  участками и долями,  на руки гражданам  выданы  свыше  700тыс.  свидетельств  на  право пользования землей  сроком  до  99  лет.Добровольно сформировались и работают на селе свыше 45 тыс.   семейныхи  единоличных  крестьянских и фермерских хозяйств,  675  коллективныххозяйств  различных  форм  собственности. По  итогам  государственногоучета,  общая  площадь  земель,  находящихся на  праве  пользования  вуказанных  хозяйствующих субъектах нового типа, составляет  почти  2,8млн. гектаров.    Свободная и  самостоятельная организация труда изменила психологиюсельских  тружеников. Подавляющее большинство их  стали  относиться  кземле  с  чувством  истинного хозяина и обрели большую  уверенность  вбудущем.    Требует  своего  решения неопределенная ситуация,   сложившаяся  сземельными  участками  населенных  пунктов  при  совершении  различныхсделок  с  частными домами, зданиями и сооружениями, когда  земля,  накоторой   находятся   эти   сооружения,   не   является   их   частнойсобственностью.    Действующим законодательством предусмотренным,  что  при  переходеправа   собственности  на жилые частные дома,  автоматически переходитк  новому  собственнику  и право пользования земельным  участком,   накотором  расположен   жилой   дом.  При   этом   у  граждан  сложилосьпонятие о праве пользования на земельный участок, идентичное с  правомчастной  собственности  на  жилой дом.  Для  того,  чтобы  уравнять  иузаконить собственность на земельный участок и жилой дом,  стоящий  нанем,  требуется  введение частной собственности на землю.    Эти  факторы  свидетельствуют о том, что в  Кыргызстане  сложилисьнеобходимые  условия для возникновения института частной собственностина землю.    Однако, отсутствие  конституционно  гарантированной  защиты  правасобственности  граждан на землю и новых законов,   которые  бы  на  еебазе  регулировали  земельно-правовые и  земельно-рыночные  отношения,возникшие  в  результате проведения земельно-аграрной реформы,   сталитормозом   на  пути дальнейшего развития экономики страны.   В  итоге,сложилась ситуация,  при которой существующая законодательная  база  вобласти    земельно-правовых  отношений  стала  несовместимой   ни   свнутренним    законодательством,    на   основе   которых   интенсивноразвиваются   рыночные    отношения   в  других   отраслях   экономикиреспублики, ни с международными нормами.    Между  тем,   растущий  диспаритет цен на  сельскохозяйственную  ипромышленную   продукцию,   острая  нехватка  финансовых  средств  дляоказания   поддержки  крестьянам  и  фермерам,   отсутствие  ипотечнойсистемы   кредитования   землепользователей,    зависимость   сельскихтоваропроизводителей  от  переработчиков,   снабженцев   и   сбытчиковтребуют  принятия  неотложных мер по  выходу   из   такого  положения.Дальнейшая задержка введения частной собственности на землю приведет кторможению   процесса   формирования   и  функционирования   земельно-рыночных отношений в экономике страны.    Однако, как показал ход всенародного обсуждения проекта Закона  "Овнесении  изменений и дополнений в Конституцию Кыргызской Республики",в   отдельных  слоях  общества  серьезно   опасаются,   что   введениеинститута частной  собственности  на  землю приведет к массовой купле-продаже  земельных  участков,  к обнищанию  части  населения.  Выражаятревогу за последствия введения частной собственности на землю,   людижелают  получить  предварительные  гарантии  от  возможных  негативныхявлений,  которые  могут  возникнуть  при  развитии  земельно-рыночныхотношений в условиях частной собственности на землю.          Основная гарантия и принцип защиты земли и природных              ресурсов при введении частной собственности     В целях  надежной  защиты  земли и природных ресурсов от возможныхнегативных  явлений,  которые  могут  возникнуть  в  ходе  введения  ифункционирования частной собственности, в проекте Закона  "О  внесенииизменений и дополнений в Конституцию Кыргызской  Республики"  пункт  2статьи  4 Конституции излагается в новой редакции.  В ней четко и ясноустанавливается,  что "Земля, ее недра, воздушное пространство,  воды,леса,   растительный  и  животный  мир,   другие   природные   ресурсыиспользуются  в Кыргызской Республике как основа жизни и  деятельностинарода  Кыргызстана и находятся  под  особой охраной государства".   Впункте   3  этой  же  статьи  установлено,   что  "Пределы  и  порядокосуществления  собственниками земли своих прав и  гарантии  их  защитыопределяются законом".    Таким образом,  новая редакция Конституции рассматривает землю какособый   объект  права,   входящую  в  глобальную  социальную  систему"человек  -  общество - природа".  Природные же ресурсы неотделимы  отземли    -    их   производственная   эксплуатация   невозможна    безиспользования земельных участков.  Исходя из этого постулата,  главнымпринципом  правового условия  осуществления любой формы  собственностина землю,  и в первую очередь частной, становится такое положение, прикотором  собственник  земли  свободно осуществляет  принадлежащие  емуправомочия, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц  ине   наносит  ущерба  окружающей среде.  Именно  этот  главный принциппредусмотрено  заложить  в  качестве  краеугольного   камня   во   всезаконопроекты,  направленные на регулирование  земельных  отношений  вусловиях частной собственности.    Этот принцип соответствует и международному праву, ибо современнаямировая   правовая   система,   признав социальные  функции  земельнойсобственности,    также   существенно   ограничивает   право   частнойсобственности  на землю, ставит поведение собственника в  определенныерамки.                        Порядок, сроки и условия                введения частной собственности на землю     При  условии  введения частной собственности  на  землю  последняястановится   объектом сферы гражданского права,  так как земля  -  этоособый  вид имущества,  называемой недвижимостью и составляющей  общийдля  гражданского и земельного законодательства предмет регулирования.В  связи  с  тем,   что  введение частной  собственности  на  землю  ивключение  ее  в  объект гражданского права потребует  создания  новойзаконодательной  базы,  а  также  организации  регистрации   земли   вкачестве   недвижимого   имущества  при   совершении  сделок  с   нею,процесс  введения  института  частной  собственности  на  землю  будетосуществляться  постепенно  и  поэтапно.  Этот процесс будет проходитьв следующем порядке.    При положительном решении референдумом вопроса о введении  частнойсобственности  на  землю,  право частной  собственности  на  землю,  вкачестве  недвижимости,  без какого-либо переоформления  документов  ибесплатно  (без  прохождения  государственной регистрации) приобретаютте   граждане   Кыргызской  Республики,   которые  уже   имеют   правопользования   земельными участками (долями), приусадебными  и  садово-дачными участками.    Это   означает,  что  частными  собственниками  своего  земельногоучастка  в  первую  очередь  становятся  граждане,  имеющие  на  рукахсоответствующие   документы   установленного   образца    на     правопользования  земельным участком (долей), а именно:    - сельские жители, владеющие правом пользования на земельную долю;    - владельцы приусадебных участков как в сельской местности,  так ив городах и поселках городского типа;    - владельцы садово-дачных участков.    Все остальные  земельные  угодья,  находящиеся  в  государственнойсобственности,  будут  перераспределяться и  использоваться  с  учетоминтересов  граждан,  местных сообществ и государства  на  основе  и  впорядке, установленном новым законодательством.    В целях обеспечения защиты конституционных прав граждан на  землю,установление   равноправия   всех  форм   собственности,    соблюденияинтересов  граждан,   местных  сообществ и  государства,   недопущениявозможных негативных явлений в ходе введения частной собственности  наземлю,   сразу   же   после   проведения  референдума   (при   условииположительного  решения  вопроса о введении частной  собственности  наземлю),  в  законодательном порядке объявляется  мораторий  на  куплю-продажу земель  сельскохозяйственного назначения сроком до 5 лет.    За этот период предполагается создать  необходимую  правовую  базучастной собственности на землю,  соответствующую международным  нормами  стандартам,   определить принципы,  механизмы и пределы  реализацииправа  собственности, сформировать органы государственной  регистрациинедвижимого имущества, провести государственный кадастр земли и другиенеобходимые мероприятия подготовительного характера.    В первоочередном порядке будут разработаны проекты  и  внесены  нарассмотрение Жогорку Кенеша Кыргызской Республики следующие законы:    - Земельный кодекс;    - О государственной регистрации прав на недвижимое имущество;    - Об ипотеке;    - О государственном земельном кадастре;    - О крестьянском хозяйстве;    - О кооперации;    -   О   внесении  изменений  и  дополнений  в  Гражданский  кодексКыргызской Республики.    В указанных законах будут заложены  правовые  нормы,  регулирующиепорядок,   условия   и пределы использования земель всех  категорий  ивсех  форм  собственности,   земельно-правовых  отношений,   права   иобязанности землевладельцев и землепользователей, процессы регистрациии оформления сделок с землей и другие правоотношения.                            Земельный Кодекс     Как   свод   законов   по  земельно-правовым  отношениям,   Кодексопределяет   правовое  положение  всех  участников   земельно-правовыхотношений,   основания возникновения и порядок   осуществления   правасобственности   и других прав на землю, а также все другие  отношения,связанные с землей.    В Кодексе будут предусмотрены  меры,  обеспечивающие  рациональноеиспользование  и  охрану  земель,  сохранение и  повышение  плодородияпочв,   предупреждение   неблагоприятных   последствий   хозяйственнойдеятельности,   влекущих  нанесение  ущерба   земле,   нецелевого   ееиспользования,  недопущения необоснованного изъятия  земель  и  другихвозможных негативных  явлений.    В проекте Земельного Кодекса, в частности, предусматривается:    1.  Ограничение   размеров сельскохозяйственного  угодья  при  егоприобретении  и  сроков  последующего  права  приобретения  в  частнуюсобственность земель одним физическим или юридическим лицом.    Право первоочередного приобретения земли будут иметь  жители  тогонаселенного   пункта,    где  расположен  земельный   участок.   Здесьпредпочтение  в  первую  очередь  отдается  так   называемому   "правусоседства",   то есть лицам,  участки которых являются смежными.  Еслитаковых  нет, приоритетное право приобретают жители района,   а  затемобласти,   и   только  после   них   -  другие  граждане.   При   этомпредпочтение  должно  отдаваться тем,  кто  переезжает  на  постоянноежительство   к   месту  расположения   земельного    участка.    Правоприоритетного  приобретения земельных участков  также  будут  обладатьорганы местного самоуправления для  удовлетворения общественных нужд исамо государство.    2.   Иностранным  гражданам,  лицам  без  гражданства,  совместнымпредприятиям    и    другим  субъектам  с  участием  иностранных   лицзапрещается  совершать куплю-продажу земли.  Им  предоставляется  лишьправо пользования землей на условиях, определенных законодательством.    3. В частной собственности у владельцев земли  могут  быть  толькомелкие   месторождения  общераспространенных  полезных  ископаемых   -песка, гравия,  глины,  суглинка,  галечника, песчано-гравийной смеси.Все    остальные    природные    ресурсы   являются    государственнойсобственностью.    Если  на  земельном  участке частного собственника  будут  найденызапасы  полезных  ископаемых,  кроме мелких общераспространенных,   тогосударство,   в  случае  принятия решения об их  разработке,  обязанокомпенсировать ущерб, понесенный хозяином земли.    4. Устанавливаются меры,  обеспечивающие выполнение  собственникомобязанности  эффективного и рационального использования земли,  вплотьдо   прекращения  права  собственности  на  землю  при   нецелевом   инерациональном  ее   использовании.   Земельный   кодекс  будет  такжепредусматривать  меры,  обязывающие  собственника  реализовывать  своеправо без нанесения  ущерба и интересам граждан,  местного сообщества,государства и общества в целом.                Закон о государственной регистрации прав                        на недвижимое имущество     Настоящим  Законом   обеспечивается  создание  и  функционированиеединой  государственной системы регистрации физических  и  юридическихлиц   в  отношении всех видов недвижимого имущества,  в  том  числе  иземли.  В  соответствии с требованиями данного закона,  любые  сделки,совершаемые  с  землей,  считаются  юридически действительными  толькопосле  прохождения  регистрации в органах государственной  регистрациинедвижимости. Тем самым,  Государственная регистрация земли в качественедвижимости  обеспечивает юридическую защиту  прав  собственников  наземлю,  создает  единую  и  доступную  для  всех  систему  регистрациинедвижимости.            Закон "Об ипотеке" (Залог недвижимого имущества)     Данный Закон  будет  регулировать  условия  кредитования  граждан,крестьянских,    фермерских   и   других   хозяйствующих    субъектов,основанных на частной собственности.    В    целях    создания   условий   для    интенсивного    развитияпредпринимательства,  а  также  предохранения новых  собственников  отбанкротства  в  условиях частной собственности,  в проекте  Закона  обипотеке  предусматривается  повышенная защита интересов  залогодателейземельных  участков. Для этого ипотека будет строиться в  основном  напринципе   долгосрочного кредитования,  а предметом залога могут  бытькак   сам  земельный  участок,  так  и  его  часть,   земельная  доля,многолетние  насаждения,  здания и сооружения.   Кроме  этого,   будетпредоставлена отсрочка исполнения решения суда об обращении  взысканияна  заложенные  земельные участки,  при  этом взыскание  на  земельныйучасток допускается в том случае, если нет иного имущества должника.                     Закон "О крестьянском хозяйстве              и других сельскохозяйственных организациях"     Данный   Закон    будет   устанавливать  порядок   образования   ифункционирования  крестьянских  и  фермерских  хозяйств,  их  права  иобязанности.  Закон  также определяет порядок и  принципы  объединениясобственников земли в ассоциации,  организации коллективных  и  другихформ   совместного  хозяйствования,  основанных на коллективно-долевойи  коллективно-совместной  собственности на  землю.   В  этом  случае,граждане   передавшие   в  объединенные   хозяйства   свою   земельнуюсобственность,   вступают в качестве сособственников.   Волеизъявлениесобственника  о  передаче  своей земли   в  пользование  объединенногохозяйства  или  другого  хозяйствующего  субъекта  осуществляется   наосновании договора.               Закон о государственном земельном кадастре     Государственный   земельный  кадастр  (ГЗК)  обеспечивает   органыуправления   всех  уровней  информацией  о  состоянии  и  рациональномиспользовании  сельскохозяйственных  земель  в  республике,   а  такжеудовлетворяет информационный спрос на рынке недвижимости.    Этот   Закон  будет  обеспечивать  принцип  приоритетности  земельсельскохозяйственного  назначения среди других  категорий,  показателикачества  земель, позволяющих определить степень пригодности земель  квозделыванию  сельскохозяйственных  культур,  продуктивность  земель иих  ценность.   Показатель  качества является  одним  из  существенныхусловий   для  установления  цены  земельного   участка  и  заключенияразличных сделок с землей.                           Закон о кооперации     Настоящий Закон будет определять правовые и  экономические  основысоздания  и  деятельности кооперативов и их союзов.  Закон  регулируетотношения,    на   основе  которых  владельцы   земельных    участков,добровольно объединившиеся с другими физическими и юридическими лицамив  кооперативы,  осуществляют совместную деятельность по производству,транспортировке,    хранению,    переработке,   маркетингу   и   сбытусельскохозяйственной    продукции,     строительству,     страхованию,кредитованию и оказанию других услуг.    Настоящая   Концепция,   как  документ  первоначального  действия,призвана служить основным ориентиром для граждан, местных сообществ  игосударственных   органов   в  период  введения   института    частнойсобственности  на  землю и базой для разработки плана  организационныхработ и нормативно-правовых актов.