Загрузка документа…
Крупные акты могут открываться несколько секунд
Загрузка документа…
Крупные акты могут открываться несколько секунд
УТРАТИЛ СИЛУ
в соответствии с постановлением Правительства КР
от 4 февраля 2002 года N 47
Утвержден
постановлением Правительства
Кыргызской Республики
1.1. Настоящий Порядок предназначен для определения стоимостной оценки (нормативной цены) земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее - нормативная цена) при выкупе гражданами и юридическими лицами у государства дополнительных земельных участков сверх бесплатно установленных норм, продаже земельных участков в частную собственность, заключении ипотечного договора при оформлении банковского кредита, взимании госпошлины при продаже земельных участков собственникам и реализации их на торгах, возмещении потерь и убытков при изъятии земель для государственных и общественных нужд, установлении ставок земельного налога и арендной платы за использование сельскохозяйственных угодий.
1.2. В расчет нормативной цены земли не включается стоимость объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей (строения, сооружения, мелиоративные объекты и т.д.).
1.3. Объектом определения нормативной цены земли являются все земли сельскохозяйственного назначения.
1.4. Исходными материалами для расчетов при определении нормативной цены земли служат земельно-кадастровые документы. Критериями оценки нормативной стоимости земли служат качество земель и чистый доход с 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения.
1.5. Нормативная цена земли определяется с использованием закупочных или рыночных цен на пшеницу, действующих на момент определения нормативной цены земли.
1.6. Определение нормативной цены земельного участка производится Государственным агентством по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики, а на местах - его территориальными органами.
1.7. Нормативная цена конкретного земельного участка определяется с применением понижающих или повышающих поправочных коэффициентов в зависимости от качественного состояния земельного участка, водообеспеченности, удаленности от центра сферы обслуживания и уклонов местности. При наличии нескольких коэффициентов, понижающих оценочную стоимость земли, они перемножаются.
2.1. В основу определения нормативной цены земли положены сравнительная качественная оценка (бонитировка) земель, характеризующая их потенциальное плодородие, нормативный валовой продукт с 1 га и нормативный чистый доход с 1 га.
2.2. Для определения нормативного валового продукта применяется балл бонитета почв (по 100-бальной оценочной республиканской шкале) и цена одного балла бонитета почв, полученная расчетным путем по соотношению между урожаем сельскохозяйственных культур (по структуре посевных площадей) и баллами бонитета.
Нормативный валовой продукт определяется по формуле:
Впн = Б х Цб, где:
Впн - нормативный валовой продукт с 1 га в центнерах;
Б - балл бонитета почв;
Цб - цена одного балла бонитета почв в центнерах зерна (пшеницы).
Пример расчета нормативного валового продукта с 1 гектара (Впн):
Сероземы светлые северные Чуйской области по качеству имеют 71 балл бонитета почв, 1 балл бонитета почв по расчету способен (по качеству) формировать урожай 0,49 центнера (или 49 кг) зерновых единиц, что принято за цену 1 балла.
Так: Впн = 71 х 0,49 = 34,8 ц/га.
Таким образом, сероземы светлые северные по своим свойствам при орошении имеют потенциал формировать 34,8 ц/га урожая зерновых единиц.
2.3. Нормативный чистый доход (прибыль) с 1 га определяется на базе валового продукта с 1 га и нормы расчетной прибыли, выраженной в процентах. Норма расчетной прибыли рассчитывается по соотношению между затратами на производство и общим доходом, полученным от продукции, приведенными в таблице 1.
| Таблица 1
|
─────────────────────┬──────────────┬─────────────────────┬────────────
Баллы бонитета │ Норма │ Баллы бонитета │ Норма
по классам качества │ прибыли в % │ по классам качества │ прибыли, %
─────────────────────┼──────────────┼─────────────────────┼────────────
20 │ 3 │ 61-70 │ 23
21-30 │ 7 │ 71-80 │ 27
31-40 │ 11 │ 81-90 │ 31
41-50 │ 15 │ 91-100 │ 35
51-60 │ 19 │ │
─────────────────────┴──────────────┴─────────────────────┴────────────
Нормативный чистый доход определяется по формуле:
Чдн = (Впн х Пн х С) : 100, где:
Чдн - нормативный чистый доход с 1 га в сомах;
Впн - нормативный валовой продукт с 1 га в центнерах:
Пн - норма расчетной прибыли в процентах;
С - стоимость зерна пшеницы в сомах.
Пример расчета нормативного чистого дохода с 1 гектара (Чдн):
На сероземах светлых северных Чуйской области получен нормативный валовой продукт на уровне 34,8 ц/га зерновых единиц, стоимость 1 ц зерна в 1999 году в среднем составила 400 сомов, качество почв оценивается в 71 балл, что соответствует 27% расчетной прибыли.
Так: Чдн = (34,8 х 27 х 400) : 100 = 3758 сомов.
По данному расчету, нормативный чистый доход на сероземах светлых северных составляет 3758 сомов с 1 гектара.
2.4. Нормативная цена одного гектара земли определяется на основе нормативного чистого дохода с учетом банковской кредитной средней ставки рефинансирования финансирующего банка, коэффициента уровня хозяйствования и интенсивности сельскохозяйственного производства по регионам.
Нормативная цена орошаемых земель определяется по формуле:
Цн = (Чдн х К х 100) : Пкс, где:
Цн - нормативная цена земель 1 га в сомах;
Чдн - нормативный чистый доход с 1 га в сомах;
К - коэффициент уровня хозяйствования и интенсивности производ-
ства по регионам;
Пкс - кредитная ставка в процентах.
Пример расчета определения нормативной цены на 1 га (Цн):
Нормативный чистый доход с 1 гектара от возделывания сельскохозяйственных культур на сероземах светлых северных составляет 3758 сомов, поправочный коэффициент (К) имеет показатель 1,1, банковская кредитная ставка - 5 процентов.
Так: Цн = (3758 х 1,1 х 100) : 5 = 82676 сомов.
Таким образом, нормативная цена 1 гектара орошаемой пашни в зоне сероземов светлых северных Чуйской области составляет 82676 сомов.
2.5. В соответствии с уровнем хозяйствования и степени интенсивности сельскохозяйственного производства по областям приняты следующие коэффициенты: Ошская область - 1,2; Джалал-Абадская - 1,2; Баткенская 0,9; Чуйская - 1,1; Таласская - 1,1; Иссык-Кульская - 1,0; Нарынская 0,8; в среднем по республике - 1,0.
2.6. Для высокогорных районов Ошской и Джалал-Абадской областей применяется коэффициент на уровне 0,8.
3.1. Производительная способность почв богарной пашни зависит от количества выпадающих атмосферных осадков. Количество выпадающих атмосферных осадков в зоне распространения богарной пашни в республике колеблется от 200 до 1000 мм в год в зависимости от уровня абсолютной высоты местности.
3.2. Учитывая специфику богарного земледелия, по условиям влагообеспеченности введены поправки: для полуобеспеченной богары - 0,87, необеспеченной - 0,65.
Пример расчета определения нормативной цены 1 га земель полуобеспеченной богары Чуйской области:
1. Определение нормативного валового продукта с 1 га полуобеспеченной богары производится по формуле:
Впн = Б х Цб, где:
Впн - нормативный валовой продукт;
Б - балл бонитета почв по республиканской стобальной шкале;
Цб - цена 1 балла (по республике цена 1 балла оценивается 0,23
центнера зерновых единиц).
Сероземы северные обыкновенные богарные по республиканской стобальной шкале оцениваются в 54 балла.
Так: Впн = 54 х 0,23 = 12,4 ц/га.
2. Определение нормативного чистого дохода с 1 га производится по формуле:
Чдн = (Впн х Пн х С) : 100, где:
Чдн - нормативный чистый доход с 1 га;
Впн - нормативный валовой продукт;
Пн - норма расчетной прибыли в процентах;
С - стоимость 1 ц зерна пшеницы в сомах.
Так: Чдн = (12,4 х 19 х 400) : 100 = 942 сома с 1 га.
3. Определение нормативной цены 1 га полуобеспеченной богары осуществляется по формуле:
Цн = (Чдн х К1 х К2 х 100) : Пкс, где:
Цн - нормативная цена 1 га земель в сомах;
Чдн - нормативный чистый доход с 1 га в сомах;
К1 - коэффициент уровня хозяйствования и интенсивности сельскохо-
зяйственного производства (по Чуйской области - 1,1);
К2 - коэффициент влагообеспеченности полуобеспеченной богары
(0,87);
Пкс - кредитная ставка в процентах (5%).
Так: Цн = (942 х 1,1 х 0,87 х 100) : 5 = 18030 сомов.
Нормативная цена земель 1 га полуобеспеченной богары сероземов северных обыкновенных Чуйской области равняется 18030 сомам.
4.1. В основу принципов определения нормативной цены пастбищ и сенокосов положены факторы природно-климатических условий во взаимосвязи с качественным состоянием земель.
При этом определяющим фактором в использовании пастбищ, основную территорию которых занимают горы, являются уклоны местности горных склонов. Также должны учитываться удаленность пастбищ от населенных пунктов, их обводненность и другие факторы.
4.2. В зависимости от разнообразия природных условий, уровня хозяйственного использования и местоположения пастбища подразделяются на присельные, интенсивно используемые и отгонные.
4.3. Почвенный покров пастбищных угодий и сенокосов по идентичности почвообразовательных процессов, формированию растительного покрова, хозяйственному использованию, абсолютной высоте местности и их производительной способности объединены в самостоятельные группы со средними баллами бонитета и по ним определены нормативные цены.
4.4. Для присельных и интенсивно используемых пастбищ постановлением Правительства Кыргызской Республики от 20 августа 1998 года № 553 установлен поправочный коэффициент на уровне 2,0 за аренду этих пастбищ.
Этот коэффициент использован и при определении нормативной цены присельных пастбищ.
Пример расчета нормативной цены 1 гектара земель пастбищных угодий:
1. Определение нормативного валового продукта с 1 га осуществляется по формуле:
Впн = Б х Цб, где:
Впн - нормативный валовой продукт, ц/га;
Б - балл бонитета;
Цб - цена 1 балла.
Бурые пустынно-степные, каштановые и каштановидные почвы высоких межгорных впадин и сыртовых нагорий по качеству в среднем имеют 35 баллов, цена 1 балла бонитета почв по методике равняется 0,05 ц (5 кг) зерновых единиц.
Так: Впн = 35 х 0,05 = 1,75 ц/га.
2. Определение нормативного чистого дохода с 1 га производится по формуле:
Чдн = (Впн х Пн х С) : 100, где:
Чдн - нормативный чистый доход в сомах с 1 га;
Впн - нормативный валовой продукт в центнерах с 1 га;
Пн - норма расчетной прибыли в процентах;
С - стоимость 1 ц зерна пшеницы в сомах.
Как выше указано, нормативный валовой продукт с 1 га составил 1,75 ц зерновых единиц, стоимость 1 центнера зерна пшеницы составляет 400 сомов, качество почв оцениваются в 35 баллов, что соответствует 11% расчетной нормы прибыли.
Так: Чдн = (1,75 х 11 х 400) : 100 = 77 сомов с 1 га.
По данному расчету нормативный чистый доход составляет 77 сомов с 1 гектара.
3. Нормативная цена пастбищных земель определяется по формуле:
Цн = (Чдн х К х 100) : Пкс, где:
Цн - цена нормативная 1 га в сомах;
Чдн - нормативный чистый доход в сомах;
К - коэффициент уровня хозяйствования и интенсивности сельскохо-
зяйственного производства (0,8 для горных пастбищ, 1,0 для
присельных);
Пкс - кредитная ставка в процентах (5%).
Так: Цн = (77 х 0,8 х 100) : 5 = 1232 сом.
По данному расчету, нормативная цена 1 га пастбищных земель равняется 1232 сома. Расчет определения нормативной цены сенокосных земель производится по такому же принципу.
5.1. Основным резервом для увеличения площади сельскохозяйственных земель служат прочие земли, такие как каменистые, заовраженные земли, нарушенные при разработке полезных ископаемых и занятые промышленными отвалами.
5.2. Нормативная цена на прочие земли устанавливается исходя из минимальной среднереспубликанской нормативной цены богарной пашни (в размере 15 процентов), т.к. указанные земли в основном расположены в зоне распространения богарных земель.
5.3. Расчеты по определению нормативной цены на прочие земли произведены с учетом коэффициентов на уровень хозяйствования и интенсивности сельскохозяйственного производства по областям республики.
Кроме того, используются поправочные коэффициенты в зависимости от местоположения земельного участка по отношению к хозяйственному центру.
Нормативная цена земли, неиспользуемой в сельском хозяйстве, определяется по формуле:
Нц = Срц х К1 х К2, где:
Нц - нормативная цена;
Срц - среднереспубликанская минимальная цена 1 га богары (20856
сомов);
К1 - коэффициент уровня хозяйствования и интенсивности производс-
тва;
К2 - 15-процентная ставка прочих земель от минимальной цены бо-
гарных земель.
Пример расчета нормативной цены прочих земель по Ошской области:
Нц = 20856 х 1,2 х 0,15 = 3754 сом/га.
Для дифференциации стоимости (цены) земли вводятся поправочные коэффициенты на неблагоприятные свойства почв:
──────────────────────────────────────────────────────────┬────────────
Неблагоприятные почвенные факторы │Поправочные
│коэффициенты
──────────────────────────────────────────────────────────┼────────────
Нормальные и со слабыми отрицательными степенями свойств │ 1,0
почв │
Среднезасоленные, среднесолонцеватые, среднекаменистые, │ 0,8
средне-, сильноэродированные, маломощные │
Сильнозасоленные, сильносолонцеватые, сильнокаменистые, │ 0,7
уровень залегания грунтовых вод менее 1 метра │
Местоположение земельного участка от хозяйственного центра│
в км: │
до 5 │ 1,10
6-10 │ 1,00
11-20 │ 0,95
21-30 │ 0,90
свыше 30 │ 0,85
Уклоны местности в градусах: │
для богарной пашни: │
до 2 │ 1,0
2,1-5 │ 0,95
5,1-7 │ 0,90
7,1-10 │ 0,85
свыше 10 │ 0,80
для пастбищ и сенокосов: │
до 20 │ 1,0
21-30 │ 0,8
22-40 │ 0,6
свыше 40 │ 0,5
Состояние пастбищных земель: │
хорошее - земельный участок не засоренный, │ 1,1-1,2
не закустаренный, не залесенный, не каменистый, с хорошо │
развитой кормовой растительностью (урожайность свыше │
5 ц/га сухой массы) │
удовлетворительное - земельный участок закустаренный, │ 0,6-1,0
засоренный, залесенный, каменистый, наличие сбитых │
пастбищ, с нарушениями состояния растительного покрова │
(урожайность с 2 до 5 ц/га) │
неудовлетворительное - земельный участок сильно │ 0,3-0,6
засоренный, закустаренный, залесенный, с наличием │
сильносбитых пастбищ (урожайность менее 2 ц/га) │
Обводненность пастбищ (земельных участков): │
обводненные │ 1,0-1,1
необводненные │ 0,6-0,8
Удаленность пастбищ от населенных пунктов, км: │
до 25 │ 1,2
26-50 │ 1,0
51-100 │ 0,8
свыше 100 │ 0,6
Местоположение земельного участка прочих земель │
от населенного пункта, км: │
до 5 │ 1,5
5-10 │ 1,2
──────────────────────────────────────────────────────────┴────────────