Зарегистрирован Иссык-Кульским областным управлением юстицииот 2 августа 2006 года № 9-7-06                  ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТАМЧИНСКОЙ СЕЛЬСКОЙ УПРАВЫ            от 31 июля 2006 года № 147            О предоставлении прав на земельные участки в с. Тамчы    В   целях   приведения  землепользования  в  соответствии  с  ЗемельнымКодексом  Кыргызской Республики, другими нормативно-правовыми документами,развития  рынка  земель  в  селе  Тамчы рационального  и  эффективного  ихиспользования, формирования действенного механизма регулирования земельныхотношений и управления земельными ресурсами, дополнительного поступления вместный бюджет села обеспечения защиты прав предпринимателей и инвесторов.      Утвердить   1. Положение  “О комиссии по продаже прав собственности  на  земельныеучастки в с. Тамчы”   2. Положение   “О   порядке  предоставления  земельных   участков   всобственность”.   3. Методика  определения рыночной стоимости земельных  участков  в  с.Тамчы. Глава Тамчинскойсельской управы                                        Урманбетов М.Б.                                 МЕТОДИКА          определения рыночной стоимости земельных участков                         в сел. Управы Тамчы.                             1. Общие положения.   1.1.  Данная Методика разработана в соответствии с Системой  СтандартовОценки  Имущества,  с  учетом международных и европейских  стандартов  дляцелей оценки индивидуальных объектов земельной собственности в сел. УправыТамчы.   1.2.  Методика  определяет  подходы оценки прав  на  объекты  земельнойсобственности    при    продаже   земельных   участков,    предусмотренныхзаконодательством Кыргызской Республики.                          2. Термины и определения.    Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:   1.  Дата  оценки - дата, по состоянию на которую совершаются  процедурыоценки и определяется стоимость земельного участка.   2.  Земельные  улучшения  - совокупность всех существующих  на  участкенедвижимых  объектов,  к которым относятся: здания, строения,  сооружения,результаты  землеустроительных, мелиоративных и  ландшафтных  работ,  иныеобъекты  недвижимого  имущества, созданные и необходимые  для  освоения  ииспользования земельного участка.   3.   Земельный  участок  -  часть  земной  поверхности,  которая  имеетфиксированные  границы  и  характеризуется  определенным  местоположением,природными  свойствами, физическими параметрами, правовым и  хозяйственнымсостоянием  и  другими  характеристиками,  являющимися  его  существеннымисоставляющими.   4.  Капитализация  -  пересчет будущих доходов в текущую  стоимость  надату оценки.   5.  Местоположение  -  экономическое понятие,  отражающее  доступность,инфраструктурное   обустройство  и  характер   использования   прилегающейтерритории.   6.   Наилучшее  и  наиболее  эффективное  использование  -   юридическиразрешенное, физически возможное, экономически целесообразное  и  наиболеедоходное использования земельного участка.   7.   Недвижимое   имущество   -  земельные   участки,   участки   недр,обособленные  водные объекты и все что прочно связано с  землей,  то  естьобъекты,  перемещение  которых  без несоразмерного  ущерба  их  назначениюневозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания,  сооруженияи др.   8.  Объект оценки (объект земельной собственности) — земельный  участок(доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его(ее) владением, пользованием и распоряжением.   9.   Ограничение   -   ограничение  прав  на  владение,   распоряжение,пользование  земельным участком, в том числе права  третьих  лиц  (аренда,залог, ипотека,  сервитуты, обязательства по договору,  решение  суда  обаресте   имущества   и   другие  установленные  законодательством   права,ограничивающие   права   собственника  или   пользователя   недвижимости).Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками илипользователями  земельных участков о намерении обязать этих  собственниковили   пользователей  сделать  добровольный  взнос  на   общее   содержаниенедвижимого имущества.   10.  Оценка  объектов  земельной собственности - определение  стоимостиправ  и  обязательств, связанных с владением, пользованием и распоряжениемобъектом земельной собственности на дату оценки по установленной процедурев соответствии с характером гражданско-правовой сделки.   11.   Оценщик   -   юридическое   или   физическое   лицо,   обладающеепрофессиональной  подготовкой, опытом, квалификацией и  правовым  статусомдля проведения оценочной деятельности.   12.  Независимость  оценщика - оценка не может  проводиться  оценщиком,если  он  является учредителем, собственником, акционером или  должностнымлицом  юридического  лица  либо заказчиком или физическим  лицом,  имеющимимущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами  вблизком  родственных  связях. Проведение оценки  не  допускается,  если  вотношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные  прававне   договора.   Не   допускается  вмешательство  заказчика   либо   иныхзаинтересованных  лиц в деятельность оценщика, если  это  может  негативноповлиять  на  достоверность  результата проведения  оценки,  в  том  числеограничение  круга  вопросов,  подлежащих выяснению  или  определению  припроведении  оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки  не  можетзависеть  от  итоговой  величины стоимости объекта  оценки.  Оценщик,  какчастный   предприниматель,  должен  быть  зарегистрирован  соответствующимобразом в государственных органах и иметь печать с ИНН.   13.  Правовое  состояние  земельного участка - совокупность  юридическизакрепленных  прав,  обязательств, ограничений и  интересов,  связанных  сиспользованием и развитием земельной собственности.   14.   Развитие   земельной  собственности  -  разделение,  объединение,застройка  и  иное  улучшение земли, направленное на  повышение  стоимостиземельной собственности.   15.  Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки  сумма,  закоторую  возможно  продать право собственности на  земельный  участок,  наоткрытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем,согласно настоящей методике.   16. Сервитут - вид обременения земельной собственности - право лица  наограниченное   целевое  пользование  земельным  участком   (его   частью),находящимся в собственности или в пользовании другого лица.   17.    Физические   характеристики   земельного   участка   -   размер,конфигурация,  площадь, топография и другие характеристики,  выражаемые  вметрических показателях.   18.  Цена  - денежная сумма, за которую фактически приобретен  (продан)объект  земельной  собственности  в  результате  заключения  сделки  междупокупателем и продавцом в конкретных условиях, независимо от того, была лиона объявлена открыто или осталась коммерческой тайной.   19.  Юридически  разрешенное использование -  использования  земельногоучастка   в  соответствии  с  установленными  правилами  использования   изастройки  земель  и  с  соблюдением  целевого  использования,  требованийналичных  ограничений и обременении, указанных в право удостоверяющем  илинормативно-правовом документе.                          3. Объекты и цели оценки   3.1.  Объектом  оценки  являются земельные участки  (доли  в  земельныхучастках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства иинтересы,   связанные   с   владением,  пользованием   и   распоряжением),определение стоимости которых является целью оценки.   3.4.  Рыночная  стоимость объекта земельной собственности определяется,исходя  из  его характеристик и свойств, правового статуса, местоположенияземельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры рынка.   3.6. Настоящая Методика используются при установлении:   -  цены  земельного  участка,  при его продаже  собственнику  зданий  исооружений, которые расположены на земельном участке;   - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;   - других целей                     4. Подходы к определению стоимости                                        4.1.  Достижение  реальной стоимости объектов  земельной  собственностиосуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующиеосновные методические подходы:   а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;   б) капитализация чистого дохода;   в) учет затрат на земельные улучшения.Все  они  базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболееэффективного использования, ожидания изменений и привнесенной прибыльностиземли   и   направлены   на  определение  рыночной   стоимости   земельнойсобственности.   При  проведении  оценки могут быть использованы несколько  методическихподходов,  при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся  наналичии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки.   4.2.   Выбор  подходов,  которые  применяются  при  проведении  оценки,обусловливается  объектом  оценки, его состоянием  на  рынке,  наличием  икачеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.   4.3.   Исходными  данными  для  проведения  оценки  объектов  земельнойсобственности являются:   -  документы,  которые подтверждают права, обязательства и  ограниченияотносительно использования земельного участка;   -  материалы о физических характеристиках земельного участка,  качествегрунтов,   характере   и  состоянии  его  застройке,  уровне   инженерногообустройств, юридически разрешенном использовании   -   сведения   об   особенностях  местоположения   земельного   участка(природные,     экономические,     историко-культурные,     экологические,градостроительные  и  др.) и стадии развития рынка недвижимости  в  данномрайоне   -  информация  о  ценах  продажи (аренды) подобных  объектов,  типичномпокупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного  типана открытом рынке, их сравнительной доходности   -  данные  о  сложившихся на рынке затратах на  земельные  улучшения  изатратах, связанных с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.Ставка  капитализации определяется преобладающим соотношением между чистымдоходом  и ценами продажи для аналогичных объектов земельной собственностиили на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости.   4.4.  Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на  учетезатрат  на  земельные улучшения, определяется как остаток между  ожидаемойценой  продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходомот  его  использования)  и  всеми затратами  на  земельные  улучшения,  поформуле:                              Цз = Цо - Воз,где  Цз  -  стоимость объекта оценки, определенная путем учета  затрат  наземельные улучшения;Цо  -  ожидаемая  цена  продажи (или капитализированный  чистый  доход  отзастроенного земельного участка);Воз - затраты на земельные улучшения.    При  этих  условиях достоверность результата будет зависеть от  полнотыучета  факторов,  которые  обуславливают общую стоимость  улучшенного  илизастроенного  участка,  а  также от точности определения  всех  затрат  наразвитие   земельной  собственности  и  качества  данных   анализа   рынканедвижимости.   4.5.  Окончательный  вывод  относительно  оценочной  стоимости  объектаформируется  на основании сравнительного и причинно-следственного  анализарезультатов оценки, полученных по различным подходам              5. Проведение оценки и оформление ее результатов    5.1.    Оценка    объектов   земельной   собственности   осуществляетсянезависимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием навыполнение оценки.    5.2  Результаты  оценки оформляются в виде отчета - документа,  которыйсодержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки.   5.3.  Требования к содержанию и оформлению отчета определяются Системойстандартов оценки имущества.   - Отчет об оценке должен содержать:   - титульный лист и содержание отчета;   - техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;   - цель оценки и вид определяемой стоимости;   - дату оценки;   - описание месторасположения оцениваемого земельного участка;   - площадь участка и форма;   - план земельного участка;   - сервитуты и обременения;   - топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды;   - существующее использование, возможные варианты использования;   - определение наилучшего и наиболее эффективного использования;   - материалы о физических характеристиках земельного участка, качествефунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерногообустройства, юридически разрешенном использовании, сведения обособенностях местоположения земельного участка природные, экономические,историко-культурные, экологические, фадостроительные и другие;   - состоянии развития рынка недвижимости в данном районе;   - информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичномпокупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типана открытом рынке, их сравнительной доходности;   - данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения изатратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.    4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном насопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов,подобных объекту оценки.   Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируетсяна его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датахпродажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилахиспользования земельного участка и прилегающей территории.  Откорректированная цена продажи 1-го подобного объекта земельнойсобственности определяется по формуле:                m Цani = Цai + E Цaj.               j=1  где: Цani    - откорректированная цена продажи 1-го объекта-аналогаоценки;     Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта; т-количество факторов сравнения; E Цaj ­- разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога  относительно объекта оценки по ]-му фактору сравнения.    После установления цены продажи в расчете на единицу сравнениявыполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков. Этипоправки призваны компенсировать разницу в цене земельных участков,которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого участка.   При определении стоимости этим подходом предусматриваетсясопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому окончательнаявеличина определяется как медианная (средняя для ранжированного ряда) илимодальная (наиболее распространенное) значение полученных результатов.   4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном накапитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношениегодового чистого от сдачи в аренду свободного земельного участка к ставкекапитализации по формуле:                    Доз               Цк = ---------                    Скзгде: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализациичистого дохода;  Доз - годовой чистый доход земли;  Скз - ставка капитализации для земли.   - обоснование применяемых подходов и методов оценки;   -  конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка и самогоземельного участка;   - описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;   -  затраты на строительство, стоимость накопленного износа, достоверныецены продаж;   -  достоверные  данные  о  валовом и чистом  операционных  расходах  пообъекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и т д.);   - обоснование и расчет коэффициентов капитализации;   -   факторы  и  числовые  значения  аналогов,  по  которым  выполняетсясравнение  и  корректировка стоимости оцениваемого  земельного  участка  собоснованием показателей;   - основные предпосылки, допущения и ограничения;   - копии квалификационных сертификатов оценщиков;   - другие материалы, используемые для оценки объекта.   5.4.  Отчет  об  оценке  стоимости индивидуального  земельного  участкаподписывается и заверяется печатью Оценщика.   5.5.  Отчет об оценке и цена продажи земельного участка рассматриваетсяи утверждается на Комиссии.