Утверждена                     постановлением Правительства                         Кыргызской Республики                      от 21 июля 2000 года N 435                                КОНЦЕПЦИЯ          развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике                                Введение     В результате проводимых в Кыргызской  Республике  последовательныхэкономических      реформ    осуществлена    активная    трансформациягосударственной  собственности  в  частную  собственность,   проведенаструктурная   перестройка системы хозяйствования,  ориентированная  наизменения имущественных отношений. По состоянию на 1 июня 2000 года  входе  процесса  разгосударствления   и   приватизации  государственнойсобственности   изменили  форму  собственности  6726   государственныхпредприятий  и  объектов, созданы  1202  акционерных  общества  и  188обществ   с   ограниченной  ответственностью,   2,5   тыс.    объектовприватизированы  частными лицами,  более 95% жилого  фонда  перешло  вчастную   собственность.   Общий  уровень  приватизации  составил   67процентов.    Близится к завершению реформа в сельском хозяйстве,  где 75%  всехсельскохозяйственных   земель,   кроме   пастбищ,    распределены   наземельные доли гражданам.    Функционирование   в  республике  наряду  с   государственной    икоммунальной собственностью частной собственности заложило основы  дляформирования рынка недвижимого имущества.    В свою очередь, недвижимость (недвижимое имущество, включая землю)формирует   центральное  звено  всей  системы  рыночных  отношений   иявляется основой национального богатства страны.    По своим свойствам недвижимое имущество - наиболее  долговечный  икапитальный    товар   из  всех  существующих,    включающий   здания,земельные   участки,   помещения,  права  на   собственность   которыхзатрагивает коренные интересы всех слоев общества. И, как товар -  этоосновной объект сделок на рынке недвижимости (купли-продажи,  дарения,залога  и  др.), удовлетворяющий различные,  реальные и  потенциальныепотребности  и  имеющий  определенные  качественные  и  количественныехарактеристики.    В   этой   связи  рынок   недвижимости    выступаетсредством  перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений идругого имущества между собственниками и пользователями экономическимиметодами  на  основе  конкурентного спроса и  предложения.   С  другойстороны недвижимое имущество не только важнейший товар,  но и капитал,приносящий доход.    С  учетом  всех  этих  факторов и в целях  создания  условий   дляцеленаправленного   и  динамичного  формирования  рынка   недвижимостиПрезидентом Кыргызской Республики изданы указы от 13 апреля 2000  года"О   некоторых  мерах  по дальнейшему развитию  рынка  недвижимости  вКыргызской  Республики" и от 13 июня 2000 года "О проведении  пилотныхпроектов  по   созданию рынка  земли и регистрации прав  на  земельныеучастки сельскохозяйственного назначения".                                Раздел I                  Отличительные особенности развития                          рынка недвижимости     Под  рынком  недвижимости  понимается среда,   в  рамках   которойосуществляются  процессы производства и потребления  полезных  свойствобъектов недвижимости.    Рынку недвижимости присущи общие черты всех рынков,  но  вместе  стем он имеет ряд отличительных условий:    1.   Рынок   недвижимости  узок,   локализован  и   не   поддаетсястандартизации. На нем отсутствует понятие массовости.    2.  Определение   стоимости  объектов  недвижимости  проводится  спомощью    процесса    оценки   (оценивание).    Рынок    недвижимостихарактеризуетсянеоднородностью объектов,  а следовательно,  их  низкойсопоставимостью и унифицированностью.    4. Объекты рынка недвижимости имеют ограниченную делимость:    на  одном  земельном  участке,  к примеру,  можно  построить  лишьограниченное  количество зданий и сооружений. Не  случайно,  сделки  снедвижимостью зачастую носят единичный характер.    5.  На  рынке  недвижимости  существует  естественная   монополия,вызванная  местоположением,  плодородием,  которые,  в  свою  очередь,невоспроизводимы в краткосрочном периоде времени.    6. Для совершения операций на рынке недвижимости требуются высокиепороговые  инвестиции.   Цена на объекты недвижимости  устанавливаетсязачастую   не  в результате взаимодействия большого числа продавцов  ипокупателей, а в результате индивидуальных переговоров.    7. Продавец  обязан  предъявить право собственности на продаваемуюнедвижимость.     Продаже    должна    предшествовать     обязательнаяюридическая  презентация  собственности,  а результаты  сделки  должныбыть зарегистрированы и защищены в соответствии с законодательством.    Учитывая указанные особенности,  большое внимание должно уделяетсяпроблеме защиты прав на недвижимое имущество.    Именно для целей защиты интересов владельцев недвижимого имуществав  республике  принят Закон Кыргызской Республики  "О  государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество",  на основе которого  создангосударственный  орган по регистрации прав на   недвижимое   имуществовсех  форм   собственности  - Государственное агентство по регистрацииправ  на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики.Тем   самым,   в   республике  созданы  все  необходимые  условия  дляобеспечения  гарантированной защиты прав собственников и пользователейнедвижимостью, являющиеся  одним из главных предпосылок  для  развитиярынка недвижимости.    Однако,   несовершенство  механизмов  реализации  правовых   норм,несоответствие методов государственного регулирования  сложившимся   всфере   недвижимого    имущества   рыночным    условиям,    громоздкаябюрократическая   система   оформления   сделок,    высокие    размерыгосударственных  пошлин  не учитывают особенности рынка недвижимости итормозят дальнейшее его развитие.    Основными  факторами  возникновения такой  нежелательной  ситуацииявляются:    -  громоздкая  и  затяжная разрешительная система  для  совершениясделок с недвижимостью;    - отсутствие  гибкой налоговой политики в отношении установления ивзимания госпошлины за сделки с недвижимостью;    -  несовершенные,   бюрократические   методы   оценки  недвижимогоимущества, которые не соответствуют требованиям рыночных отношений;    -   отсутствие   целенаправленной   работы   над   разработкой   иосуществлением эффективно действующей системы фискального  кадастра  всфере недвижимого имущества.    Поэтому,   для   создания  необходимых  условий   по   дальнейшемуформированию   и  развитию рынка недвижимости в Кыргызской  Республикенеобходима Концепция развития рынка недвижимости.    Настоящая   Концепция    определяет  основные   задачи   и   срокиформирования и развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике  наближайшие несколько лет.                                Раздел II               Цели и задачи развития рынка недвижимости     2.1. Целью развития рынка недвижимости является создание правовых,экономических    и   организационных   предпосылок   развития    рынканедвижимости,  основанного на свободной реализации прав  физических  июридических  лиц на недвижимое имущество и их гарантированной  защите,либерализации  и  оптимизации процесса государственного  регулированиярыночных  отношений.    2.2. Основными задачами развития рынка недвижимости являются:    2.2.1. Увеличение числа потребителей рынка недвижимости на основе:    -  предоставления  гражданам и организациям,   имеющим  стабильныйдоход, целевых кредитов на приобретение объектов недвижимости;    2.2.2. Увеличение количества объектов недвижимости,  вовлеченных вэкономический оборот в результате совершенствования:    -  законодательной  регламентации  процедур  совершения  сделок  изащиты прав на недвижимость, в том числе землю;    - установления простых и удобных процедур  аренды  недвижимости  изастройки земельных участков.    2.2.3. Увеличение объемов и потребления товаров,  работ и услуг нарынке недвижимости путем:    - разработки и введения  новых  процедур  единого  налогообложениянедвижимости,   работ  и  услуг на рынке недвижимости,   стимулирующихрост активности участников рынка недвижимости;    - привлечения  дополнительных  инвестиций  в  экономический оборотрынка недвижимости;    -    организации   независимой   и   профессиональной    оценочнойдеятельности;    - риэлторской деятельности;    - ипотечного кредитования.    Поставленные задачи  способствуют  активизации  операций  на рынкенедвижимости,  либерализации  процесса государственного  регулированиярыночных отношений. Для решения поставленных задач необходимо  создатьсоответствующие инфраструктуры рынка недвижимости.                               Раздел III                Формирование и развитие инфраструктуры                          рынка недвижимости     3.1. Основные задачи.    С   точки    зрения  рыночного  (макроэкономического)  подхода   кформированию  и  развитию рынка недвижимости в  республике  необходимосоздать базовый набор институтов рынка недвижимости, в том числе:    а) институтов  государственного  регулирования,  стимулирования  иподдержки профессиональной деятельности на рынке недвижимости:    -   лицензирования   профессиональной   деятельности   на    рынкенедвижимости;    - эффективного налогообложения недвижимого имущества  и  сделок  сним;    -  координации  усилий  государственных  учреждений  и   ведомств,направленных на развитие рынка недвижимости.    Институты   государственного  регулирования  призваны   обеспечитьэкономико-правовые отношения, вырабатывать направления и  регулироватьсбалансированность   между  субъектами  рынка  недвижимости,   включаястимулирование и поддержку органов лицензирования и налогообложения  всфере   недвижимости,  разработку  учебно-методической  и   справочнойдокументации;    б) институтов  защиты интересов собственника и инвесторов на рынкенедвижимости:    - регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;    - защиты собственности на  рынке  недвижимости  от  противоправныхдействий,   путем   создания  единой  государственной   информационно-регистрационной  системы  прав на недвижимое имущество,  гарантирующейзащиту  прав  и   интересов  со  стороны государства  собственников  иинвесторов  на  рынке  недвижимости,   включая  свободный   доступ   кинформации  всех  участников рынка недвижимости;    в) институтов профессиональной деятельности на рынке недвижимости:    - развития недвижимости;    - оценки недвижимости;    - ипотечного кредитования сделок с недвижимостью;    - риэлторской деятельности.    3.2. Основные этапы развития рынка недвижимости:    3.2.1. На первом этапе,  до конца 2000 г.,  необходимо реализоватьследующие задачи:    -  Министерствам,   государственным комитетам  и  административнымведомствам   Кыргызской  Республики усовершенствовать  методы  и  самусистему оценки недвижимого имущества,  изменив и  дополнив  нормативно-правовую  базу  оценки  с расширением сферы деятельности  независимых,профессиональных оценщиков (оценка всей недвижимости,   включая  жилойфонд,      земельные    участки,    объекты    производственного     инепроизводственного назначения);    - разработка  проектов  нормативных  актов,  регулирующих  вопросыоценки   объектов  недвижимости,   включая  оценку  земли  для   целейналогообложения и ипотечного кредитования;    -  разработка  механизма ипотечного кредитования в  республике,  содновременным упрощением оформления сделок по ипотеке;    -  развитие  предпринимательской деятельности риэлторских  фирм  иотдельных  предпринимателей, занимающихся посреднической деятельностьюпри совершении операций с объектами недвижимости;    - реализация пилотных проектов по формированию рынка земли.    3.2.2. На втором этапе, до 2005 г., необходимо:    - создать  и задействовать единую информационную систему по правамна  недвижимость  для  полного  и своевременного  обеспечения  органовгосударственной  власти  и  местного самоуправления,  а  также  другихучастников рынка достоверной информацией;    - разработать  и  ввести в действие Закон Кыргызской Республики "Оедином   налоге  на  имущество  в  Кыргызской  Республике"  и   внестисоответствующие изменения в Налоговый кодекс Кыргызской Республики;    - создать необходимые условия по  формированию  и  развитию  рынказемли.     Институт развития рынка недвижимости     Институт  развития   рынка   недвижимости предполагает  обновлениесуществующего  рынка недвижимости путем строительства  новых  объектовнедвижимости  (производственных, жилых, нежилых  объектов,  увеличениелесных  массивов  и   многолетних  насаждений,   обособленных   водныхобъектов   и  т.д.),   реконструкции и расширения  имеющихся  объектовпроизводственного и непроизводственного назначения.  На  данном  этаперазвития  рынка  недвижимости   главной  задачей  является  реанимацияобъектов    производственного   назначения,   их    реконструкция    имодернизация,  а  также  поддержание жилого  фонда  в  соответствующемсостоянии  (капремонт,   текущий  ремонт),   строительство  жилья  подипотечное кредитование.     Институт оценки недвижимости     Оценка  недвижимости  как важнейшая функция системы  управления  ирыночных отношений должна проводиться профессиональными оценщиками  позаказу  собственника  или  покупателя перед заключением  сделки,   дляполучения  кредита под залог недвижимости,  при разделе имущества  иливнесении  его  в  качестве  взноса  в  уставный  капитал  коммерческойорганизации,  при страховании  и налогообложении объектов и для многихдругих  целей.   Для  оценки недвижимости особенно  важны   соблюдениепринципа   независимости  оценщиков,  так  как лоббирование  чьих-либоинтересов  (государственных,  корпоративных,  частных  и  т.д.)  можетпринести большой ущерб как продавцу, так и покупателю недвижимости.    Действующая  в  республике нормативно-правовая база  по  оценочнойдеятельности  не  охватывает оценку всей  недвижимости,  в  том  численежилого фонда, земельных участков.    В  настоящее  время  назрела  острая  необходимость  в  разработкепроекта  Закона "Об оценочной деятельности в Кыргызской Республике"  иразработке   стандартов   оценки   имущества,   позволяющих    развитьдеятельность независимых  оценщиков и осуществляет оценку недвижимостипо  единым  стандартам и правилам.  Тем самым будет  закрыт  доступ  кразличным    злоупотреблениям  как  со  стороны  оценщиков,    так   изаказчиков,  потребителей их услуг.    Кроме  того,  в  целях  введения в республике  единого  налога  нанедвижимость  с  разработкой Закона "О едином налоге  на  имущество  вКыргызской Республике" необходимо наладить учет и оценку  недвижимостидля  целей налогообложения. Поэтому необходимо разработать нормативно-правовые  акты, регулирующие вопросы оценки объектов недвижимости  дляцелей налогообложения.     Институт ипотечного кредитования     Ипотечное  кредитование  -  нормальный механизм  для  приобретениянедвижимости   в   западных  странах.  Это -  долгосрочная  ссуда  подпроценты, которые делают ипотеку доступной для большинства населения.    В  Кыргызской  Республике в настоящее время  создана   нормативно-правовая база, регулирующая ипотечные отношения, включающая:    - Гражданский кодекс Кыргызской Республики - закрепляющий основныепринципы  и  понятия  ипотеки  как  залога  недвижимого  имущества   испособы обеспечения выполнения обязательств;    - Земельный кодекс Кыргызской Республики -  раскрывающий  основныепринципы ипотеки земельного участка;    -  Закон  Кыргызской  Республики "Об ипотеке"  -  основной  закон,регулирующий ипотечные правоотношения;    - Закон  Кыргызской Республики "О государственной регистрации правна   недвижимое  имущество",   устанавливающий  правовые   основы    ипорядок    функционирования     единой     государственной     системырегистрации прав на недвижимое имущество,  включая ипотеку,   на  всейтерритории  Кыргызской Республики;    - Закон Кыргызской Республики "О нотариате" и  другие  нормативныеправовые акты.    Для   полноценного  развития  ипотеки  необходимо  в  полной  мерезадействовать  механизм ипотечного кредитования,   не  получившего  донастоящего времени должного развития. При этом требуется определить:    - источники финансирования;    - оценку недвижимости при ипотеке;    - упрощение порядка оформления сделок при ипотеке.    Вопросы    развития   ипотечного   кредитования   особо   выделеныПрезидентом Кыргызской Республики в изданных им указах: от  13  апреля2000  г. "О некоторых мерах по дальнейшему развитию рынка недвижимостив  Кыргызской  Республике" и 13 июня 2000 г.  "О  проведении  пилотныхпроектов  по  созданию  рынка земли и регистрации  прав  на  земельныеучастки     сельскохозяйственного   назначения",   включая   ипотечноекредитование земельных участков сельскохозяйственного назначения.    Принятие и  введение  в  действие Законов Кыргызской Республики "Огосударственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество"  и  "Обипотеке",   коренным  образом  повлияли  на сферу действий  Закона  "Озалоге".  Последний  действительно сыграл свою,  немаловажную  роль  втот   период, пока  не  были  приняты Законы Кыргызской Республики  "Огосударственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество"  и  "Обипотеке".    Однако  с  ведением  в действие Закона Кыргызской  Республики  "Обипотеке"  залоговые  отношения начали регулироваться  двумя  Законами,которые в ряде случаев противоречат друг другу.    В связи с этим необходимо внести изменения и  дополнения  в  ЗаконКыргызской Республики "О залоге".    Национальному   банку   Кыргызской   Республики    совместно     сМинистерством  финансов  Кыргызской Республики  необходимо  определитьисточники   финансирования  ипотечного  кредитования  с  рассмотрениемвопросов:  о  создании  ипотечного и индустриального  банка,   ссудно-сберегательных и жилищно-строительных касс в Кыргызской Республике.     Институт риэлторской деятельности     С появлением на рынке недвижимости риэлторских  фирм  и  отдельныхпредпринимателей,   занимающихся   посреднической   деятельностью   пооказанию  за  вознаграждение  для  других  лиц  услуг  при  совершенииопераций  с объектами  недвижимости,  назрела  необходимость  развитиятакой  предпринимательской деятельности в Кыргызской  Республике.  Длячего   необходимо  разработать  проекты  нормативных  правовых  актов,регулирующих:    - риэлторскую деятельность в Кыргызской Республике;    - лицензирования риэлторской деятельности в Кыргызской Республике;    - порядок проведения государственной аттестации и квалификационнойсертификации  специалистов  по риэлторской деятельности  в  КыргызскойРеспублике.    Принятие данных  нормативных  правовых актов в республике позволитпоставить   деятельность  риэлторских  фирм  и   предпринимателей   напрофессиональную   основу,   защитить  права   как   собственников   ипользователей  недвижимости,  так и самих риэлтеров от  противоправныхдействий,  взяточничества,  коррупции  и  других негативных явлений  воперациях с недвижимостью.                                Раздел IV           Правовое, финансовое и информационное обеспечение       формирования и развития инфраструктуры рынка недвижимости     4.1. Правовое обеспечение.    В    плане   правового   обеспечения   формирования   и   развитияинфраструктуры рынка недвижимости необходимо:    а)   совершенствование  законодательства  Кыргызской   Республики,регулирующего рынок недвижимости;    б) упрощение процедур оформления сделок с недвижимостью;    в) совершенствование  механизма защиты вещных прав на недвижимостьграждан, коммунальных образований, государства.    4.2. Финансовое обеспечение.    Финансирование   осуществляется  за   счет   внутренних   (включаяипотечное  кредитование  населения  на  приобретение  и  строительстважилья,  аренды  недвижимости,  государственные  целевые  субсидии   наприобретение  жилья и  др.)  и внешних источников финансирования,   незапрещенных законодательством Кыргызской Республики.    4.3. Информационное обеспечение.    Главной  задачей  в  этом  направлении  является  создание  единойинформационно-компьютерной сети по правам на недвижимое имущество  дляполного и своевременного обеспечения органов государственной власти  иместного самоуправления,  а также всех участников рыночных отношений идругих  потребителей надежной и регулярно обновляемой  информацией   озарегистрированных правах на недвижимость.    Первоочередными  задачами  по  созданию   единой    информационно-компьютерной  сети  по  регистрации прав на  недвижимое  имущество  наданном этапе являются:    а)   оценка   состояния  дел  по  компьютеризации  регистрационнойсистемы;    б)   определение    состава  первоочередных  мер   по   разработкерегистрационной системы;    в)   разработка    основных  Положений  по  использованию   единойинформационной системы.